从北京华侨城特有模式看商业地产

6月7日（周二）下午1:30-3:00，“财富天下”系列访谈邀请到了北京华侨城营销总监李晨、营销部经理黄英彦做客搜狐焦点网在线聊天室，在线就华侨城“旅游+地产”特有模式与广大网友进行有关商业地产的探讨。 　　【主持人凌立】各位网友大家好，非常欢迎大家参加我们今天下午的财富天下系列访谈，今天非常有幸请到华侨城营销总监李晨先生以及营销部经理黄英彦先生。首先请两位老总跟网友打一下招呼。 　　【黄英彦】各位网友大家好。 　　【李晨】各位网友大家下午好，谢谢你们有时间到网上看我们聊天节目。 　　【主持人凌立】华侨城是北京一个非常有特色的项目，我们请李总为大家简单介绍一下这个项目的情况。 　　【李晨】东四环与京沈路东南角，整个项目占地1.5平方公里，整个公园占地1平方公里，住宅建筑占80多万平方米，在两个主题公园和主题住宅中间，我们做了一个6万平方米意大利的商业街，基本上就是这样一个情况。项目是从2003年开始准备，到现在我们一期住宅已经销售了有将近50％。 　　【主持人凌立】焦点网主办的“财富天下”是有关中国优秀商业地产投资暨展评的活动，所以今天要请两位老总好好聊一下华侨城的商业项目。华侨城其实也可以说是一个旅游地产的项目，旅游地产在中国发展大概也有10年的历史，我想首先请两位老总给我们谈一下你们对旅游地产的理解？ 　　【黄英彦】旅游地产就是旅游加地产这种开发模式，但是实际上不仅仅限于旅游和地产，这句话只是比较笼统地形容旅游地产。我们这样概括，旅游加地产加完善配套的片区综合开发模式。所以它除了旅游的东西，住宅、地产之外还有非常多的配套，这包括教育的，商业的、人文的其他设备配套，这样比较全面，旅游加上特色加上配套，形成新的片区开发模式。华侨城20年到今年就是这样的发展过程。我们对外的扩展当中，现在在北京、上海以及二三级城市也是按照这种片区开发模式，旅游加地产有这样的表现形式，所以我们平时说就是旅游加地产的开发模式，或者是旅游地产。但是它不仅仅限于旅游和地产，这是我需要着重强调一下的问题。 　　【主持人凌立】你对中国现在旅游地产现状怎么看呢？ 　　【李晨】作为地产开发其中一类旅游地产这两年，我觉得在市场上可能大家都比较追捧，因为什么？因为我觉得旅游地产它基本上也是不同的。比如说有人在旅游区开发地产，那是一种类型；另外一种像我们这样的，我们是在城市做旅游地产，我们把环境和住宅结合起来，给人们居住创造一种新的环境，使他们能够在繁忙的都市生活当中，下班以后或者是休息期间能够有比较好的居住环境，一种休闲，一种娱乐，一种生活上的一种品质的改观，但是这是我们追求的。 　　【李晨】这确实是在市场上大家对这个认同也不一样，可能做法也不一样。我觉得你们可能对这个事也比较了解，我不说别人，我说我们，就是真正把旅游地产能够做到像我们这样的，我觉得确实是不多。另外就是多数消费者来讲，你说做得东西什么样的，我觉得他们说得非常对。刚才底下聊天也是说到，确实要给未来消费者能够有一个非常好的，让他们感受到旅游地产给他们带来的实惠，这样可能才真正能够达到项目开发、规划的目的。 　　【李晨】至于说概念，我觉得市场概念非常多，说什么概念都有，我觉得还是要能够实实在在做一件事。作为我们华侨城来讲，我们经验，我们的做法，我们规划的超前的意识不是说今天想出来的，而是我们通过20年在深圳建设当中积累起来的经验，一开始我们也不清楚都市人发展到20年后他们需要的是什么东西，实际上通过20年的开发，我们最早在深圳规划的时候，我们最早请的当时世界上比较顶尖的规划大师，在深圳大家都把土地推平的时候，我们保留了我们那一片将近5平方公里土地所有原始的地貌，在原始地貌上，我们建了4个主题公园，可能大家都非常清楚，锦绣中华、世界之窗、还有后来的欢乐谷，在周围我们还建了很多的住宅，这样把环境、居住、娱乐、休闲非常好结合起来，这样我们旅游地产不光是概念，还有一些实实在在的东西。 　　【主持人凌立】等于先做一个大的旅游项目，借助旅游的产业把住宅这一块也带动起来。可以说通过这些年发展，华侨城也是中国旅游地产的代表项目，并且有了深圳这样一个成功的例子，并照此模式在其他城市进行复制。北京的华侨城也是深圳模式的一次复制吧？ 　　【李晨】应该说是深圳华侨城的升级版，不光是在住宅上，在商业上，在主题公园规划建设当中，都应该说是深圳的升级版。为什么这么说？不光在公园的规划上，包括里面一些通过文化包装的项目上，更有文化的内涵。商业也是在总结了深圳20年开发经验，他怎么考虑住宅和公园，还有游人和业主住在小区的关系，考虑得也比较多。所以我刚才说到我们这个项目应该是深圳华侨城的升级版。 　　【主持人凌立】说到这个省级版，就要请李总好好为我们介绍一下北京华侨城和深圳华侨城相比起来，有哪些有特色方面的改进，它的升级体现在哪些方面？ 　　【李晨】首先我说一点，北京这个项目占地是1.5平方公里，深圳的项目占地是4.8平方公里，从面积上来讲，北京这个项目稍微欠缺一点，小了一点，可以说我们有一些理想化的东西，由于土地的面积限制了我们，有一些东西不可能完全按照我们的想法去做。我们在做北京这个项目当中，首先从规划上来说，为什么叫主题商业区，它的主题是什么？它的主题是休闲、娱乐，另外就是给人一种旅游目的地的这种设计的理念，这是第一条。 　　【李晨】第二条就是我们这个商业区我们考虑两个主要的功能，一个功能是要对住宅的业主提供最基本的商业服务，这是一个目的；第二就是我们要为游人，为北京市东部区域，我们想做一个让大家娱乐、休闲的去处，因此在这个项目规划当中，首先我们请了一些比较顶尖的比如说在设计我们请了一个美国设计公司，专门设计商业街的公司。在设计当中，我们考虑用一种意大利的建筑风格结合我们项目特点，做的一个设计。在这个设计过程当中，我们也充分考虑到业主将来跟商业的关系，既让他们很方便能够到商业街来，另外也考虑到不妨碍他们日常的生活。因此我们在整个商业街和住宅中间，我们用了一个通道，把住宅和商业隔离开，这样减少噪音，减少互相的干扰，另外充分考虑业主的居住安全。 　　【李晨】这是一个设计理念；第二就是我们刚才说到北京城市它是一个国际化的都市，而且也是中国的文化中心，大家需要晚上去休闲、娱乐、消遣的地方，因此我们很好利用公园的景观，我们在沿街一线设计非常漂亮的，最高三层，有两层临街的一面是面向公园的。这就是我刚才说的要利用公园的景观做一些商业。刚才我讲到就是为了给游人，给将来城市的居民提供一种休闲的场所。在这方面我们也做了很多的工作，我们现在目前正在跟国外的公司正在谈，既然它是想做非常新颖、非常独特的商业类型，我们就想引进国外的一些品牌，为此我们也曾经到国外考察过，我们还是想把它在东部地区做成北京商业新的亮点。 　　【主持人凌立】它的定位是什么样的？ 　　【李晨】我们商业街我们是只租不售，这样它的定位就不一样了，你要是售就要考虑卖多少钱，但是我们考虑只租不售。为什么？我们考虑整个社区的概念，华侨城20年的开发，成在哪里？就是叫做整体综合性的开发，就是在他的社区里面可以有他的学校，有很好的环境，有很好的商业，包括住宅，在住宅周围也有很好的景观。正是因为他是综合开发，才有这样的成绩。我们最近在没有公布开盘的情况下，我们到目前已经销售了50％，在业界大家都认为我们成绩是相当不错的。 　　【李晨】所以我们为了把综合开发能够很好的贯彻这个理念，所以我们商业是不出售只出租，这样就可以控制业态，控制我们当初为这个商业街的定位。如果出售以后，对于开发商就没有办法控制业态的发展，那就可能与当初的商业街的设计想法背道而驰。 　　【主持人凌立】目前商业街还没有开盘，具体的开盘时间是什么时候？ 　　【李晨】商业街设计已经基本完成，7月初准备开工，我们为了配合住宅的业主入住的时间，还有公园开园的时间，我们争取在明年10月份左右把商业街做完，具备开街的条件。所以这对我们来说现在压力也很大，各个方面工作正在紧张地进行。 　　【黄英彦】我来补充几点，刚才李总从规划、定位谈到我们商业相比较深圳，或者是北京其他商业的优势或者是升级版的原因所在。其实还可以从另外几个角度来说，我补充几点，比如说除了定位之外，我们整个策划的过程，因为深圳华侨城20周年是从无到有，从小到大的发展历程，它的商业基本上是从自发到自掘的过程。深圳前期很多都是自发的，慢慢经过市场的淘汰，经过不断运营管理，把商业不断提升它的品位和它的档次。在北京这一块，我们直接就是自掘的过程，进入到那个过程。前期和很多商家进行接触，了解他们的需求和意向，根据他们的需求和意向来进行一些设计，指导设计规划，所以这一块是我们相对比较深圳为什么是升级版的一个方面。 　　【黄英彦】另外规划设计方面我们有一些非常值得称道的特点，比如说刚才李总谈到我们是意大利风情的商业街，它这种街区的概念，人在里面感觉到它的氛围是非常好的，它的尺度也是非常舒适，并不是一个非常大的或者是非常狭窄的一个尺度。所以我们能够提供一种非常好的场所感，非常好的一种购物氛围。又比如我们规划非常完善的步行系统，这个步行系统不但在我们商业街，还在整个大的社区，包括住宅、商业，通过天桥联通到公园这一侧，所以消费者可以通过这一条步行系统，非常安全、舒适到达我们1.5平方公里社区的角落，这是我们规划第二个体现。 　　【黄英彦】另外刚才李总说到我们商业只租不售，亚运村有一个项目，包括西单一个项目出售之后，因为没有统一的管理，没有统一形象包装，很快陷入恶性竞争，最后整个商业街走弱最后死掉，一个商业街死掉再要重新起来就非常非常难，我们摒弃一卖了之的商业模式，长期持有我们的物业，通过统一形象的包装，统一的运营达到物业升值，最后达到比较好的商业项目，这是我们从运营管理这一块。又比如我们原来设想，我们公园会有大量的演出，以后可能一些巡演就通过我们天桥跨过我们新路达到商业街，从街道巡游再过来，这样增加商业的活力，使它有非常好的旅游地产概念的体现，真正表演、巡演，经常有表演带里面，和我们公园是互动的，也让我们业主、消费者能够体验到一种快乐、欢乐的生活，这又是旅游地产所带来的一种生活方式，这是我补充的几点。 　　【主持人凌立】刚才李总也谈到我们商业项目一方面是要为主题公园做一个服务配套。另外一方面也要为我们住宅做一部分的配套，那么在这方面我们的商业项目是怎么为这些业主考虑的？ 　　【李晨】主要商业街还是要为小区做配套，也是补充公园商业方面的不足，我们要充分利用公园的景观做一些比较有特色的商业。为业主商业配套服务方面，我们主要考虑是这样几点，一个是我们要引进一个国际化的超市，这是一个方面；另外我们要引进一些跟居住有关系的商业项目，比如说邮局，比如说银行这些最基本的东西，我们都要在项目里面提供。 　　【李晨】因为6万平方米，作为我们商业街，作为我们住宅区来讲，我们用不了这么多，但是为什么做这么多？一开始讲到在规划设计当中，我们不光是从商业考虑，还从旅游休闲这个角度考虑，做一些有特色的商业，这样在设计当中考虑请国外的顶尖的公司设计成意大利风格建筑形象。这样等于不光商业有特色，建筑业很有特色，我们是这样考虑的。 　　【主持人凌立】这又涉及到社区商业的问题，我们财富天下这个活动在社区商业这方面也进行过专业的探讨。华侨城是一个很大的盘，你认为在像华侨城这样的大盘当中，社区商业起到一个什么样的作用？ 　　【李晨】我觉得不光是像我们这样的楼盘，所有新的开发楼盘都是涉及到这个问题，人有一个基本的需求，要有好的居住环境，所需要的住宅的面积，他的生活要有很好的交通，再者就是他还需要有小孩上学，幼儿园，还要满足基本的日常生活需求。我觉得任何开发楼盘不管大与小，都要考虑这些基本的东西。这些基本东西构成才能是一个完善的，适合人居住的住宅。在这个情况下你再给它升级，比如说我们做旅游加地产我们就可以考虑它的景观，考虑到日常休闲活动的去处，另外就是在房子建造过程当中，我们会考虑到怎么才能够提高人的生活品质，我们会做一些更人文，能够给人一种休闲和休息的一个好的场所。 　　【李晨】所以商业和住宅关系非常密切，不能让人住在这个地方，跑到很远买生活用品，但是经营又要考虑到能力，所以做商业难于做住宅，往往都是住宅做得很好，商业做得不好。刚才我反复讲到我们一定要考虑到将来商业的经营，因此我们并没有急功近利把房子做好就要出售，这样对开发商非常容易，套现也是非常好的方法。我们为什么要只租不售，我们要承担很大的资金压力，但是我们考虑到这个社区是不是综合开发，综合开发的目的是不是要把住宅提供给业主原先承诺的，就是良好的环境，优秀的商业居住区，是不是能够做到，商业是一个非常重要的环节。所以我们在这方面我们会努力把商业做好。 　　【主持人凌立】我想李总既然有这个信心，那就一定能够做的最好。我们也很期待这样一个商业项目。我们知道华侨城它地处是东四环，在CBD的东南角，可以说是CBD的一个辐射区。但目前对这个区域人们的重视程度好象不如朝阳路、朝阳北路那么热？ 　　【李晨】首先这个区域不是传统的居住区，是在四环路外面，传统的居住区最早的是团结湖、劲松、方庄，这是北京最早的几个居住区，我们的位置是在劲松东面，在四环的外面。刚才你为什么说不如朝阳路的关注程度比较大，因为那个地方首先原来离酒仙桥比较近，应该说过去的村庄，企业密度都比较大，在我们这个区域不存在这个问题。因此也有我们施展的余地，所以我们能够做1.5平方公里主题公园，可以做80多万平方米的住宅，我们还可以做6万平方米的商业，这也是给我们开发的余地。 　　【黄英彦】这是非常大的后发优势。 　　【李晨】另外这个区域，作为朝阳区政府跟我们合作开发这个区域，朝阳区政府他也充分认识到华侨城20年作为旅游地产开发，特别是旅游地产这个行业在中国，我可以讲是非常优秀的企业。朝阳区政府看到华侨城的实力，所以才把这样的位置，这样的土地拿出来跟华侨城合作，现在已经看出这个好处了。因为我们开发比较晚，在周围有一些项目房屋的价格已经升值非常快，而且现在是超过了刚才你所说的区域，就是朝阳路那个区域（四环路外面）住宅的单价，说明住宅建设的规划和周围的环境，现在是有这样的条件。 　　【主持人凌立】我觉得它的交通还是很方便，就在四环边上。因为我在网上看到有网友说选择华侨城一是交通比较方便，二是价格也比较适中。目前我们国家也出台了一些政策，就是有关房价这方面的政策，我想请问一下两位老总，你觉得国家出台这些政策，会对房地产市场有什么样的影响？ 　　【李晨】最近媒体上议论非常多，其实我们也不太愿意谈这个问题，但是现在走到哪大家都问这个问题。 　　【主持人凌立】这也是买房人很关心的问题。 　　【李晨】我觉得国家出台这个政策非常有必要，我们作为开发商来讲，首先我们欢迎这个政策，我们不抵触；另外就是我们的房价通过政策调控，必然会有下跌的趋势。但是作为我们来讲，我们政策出台以后，我们不是很紧张，为什么？因为我们在定价的过程当中，我们充分考虑到这些因素，我们定价由于有这方面的考虑，所以说在现在，我们房屋的销售还是非常好的。而且在6月1号以后，政策都开始实施以后，不但是我们房屋销售没有下降，反而还有所增长。 　　【李晨】原因在哪？一个就是住宅建设、设计，还有规划方面我们这个项目本身不是投资者购房的项目，当然这里面也会有一些投资，市场经济我觉得这是很正常的。大多数买我们房子都是把它作为自己的居住场所来考虑的。首先我刚才讲到房屋的价格必然有下跌的趋势；另外就是对我们的项目，我目前来看有影响，但是影响不大；再一个我觉得通过政府的调控，市场的房价会趋于合理，会让各个层面的购房人能够得到实惠和他理想的需求。 　　【黄英彦】实际上这种调控政策，应该说都是一把双刃剑，就是它既有对市场的打压、限制，一种调控的作用；同时特别是对我们品牌的发展商来说，这未必不是好事，因为你通过这种调控之后，资源向品牌的发展商集中，这种品牌发展商的品牌、信誉、资金的实力，能够在调控的过程当中得到他的体现。如果我们把政策比喻成是一条波涛的大河，品牌开发商游过这河的可能性，继续生存发展的可能性要比小的发展商大得多。特别是片区开发，因为有综合的配套，包括商业、教育、体育、运动各个方面的配套，所以这种综合的速度是非常高的，所以更能在市场大浪淘沙当中得到认可，所以对我们来讲未必不是好事，我们也欢迎政府能够采取更多的规范市场的措施，来进一步使市场变得更加合理。 　　【黄英彦】比如说长三角价格严重偏离价值，水分太多了，所以受到打压的效果就越来越明显，上海一天之内跌了1400多块钱，现在跌了3000多块钱，这是非常明显的。反而我们有一些折扣取消了，优惠取消了，个别还往上涨了，我们价格和价值是提升的，随着道路修通，设备的改善，价格也是往上升的，在一定的空间上是有上升间的，这非常合理，也符合市场经济的法则。 　　【主持人凌立】我看到有网友问到说，第三批房要涨很多还是涨一点？ 　　【李晨】购买华侨城的网友肯定要关心这个问题，还有其他方面的人士，我想告诉你们，作为房价来说，刚才也说到价值和价格一定要趋于合理，是在一个水平线上。它的后期通常做法都是要提升一点价格，这也是一般的做法。但是相反去过我们项目的人，可能你们都看到我们的规划，后面还没有推出市场的房子比我们一期的项目也是最好的位置，本身的价格就应该高于前期出售的房子，所以并不是开发商要涨价，而是位置本身要高于前面卖的房子。 　　【李晨】在政策没有出台的时候，没有打压房地产价格的时候，我们定价的时候就考虑到一些因素，另外我们在定价过程当中，也充分考虑到市场的接受能力，因此大家不用担心在第三批推出市场的房子，如果你们愿意去买，我相信你们还是感觉到物有所值。 　　【主持人凌立】而且华侨城这个项目本身价格就没有什么水分在里面。刚才我们谈到国家政策这样一个话题，我最近也看到一些文章说到国家的政策主要是针对住宅方面的，这样反而对商业地产是一个机会，那黄总您对这方面是怎么看的，就是国家政策对于商业地产的影响？ 　　【李晨】我最近也看到一些消息，包括媒体的消息，大家很多投资者都把投资从住宅转向商业，我听说中关村最近商业又火起来了，卖得非常好，这是市场调控的一种必然结果。但是这里面作为我们来讲，因为我们本身作为商业开发就是两个目的，一个是为业主提供一个配套服务，另外就是为都市人提供一个休闲的活动场所，我们没有考虑过把商业作为我们盈利的主要手段，或者是盈利主要的目标。但是我们开发商也不可能不考虑投资回报，我们把它作为一个长线投资来看，所以我们更注重商业将来对小区的贡献，对这个区域提供的一些大的规划方面的需求。 　　【李晨】因此对于我们这一块来讲，本身就没有考虑到给投资者一种商业投资机会，只是给商业经营者一个很好的商业区域，所以市场上出现这种投资的转移，我觉得这是很正常的。 　　【黄英彦】刚才李总所说我们对于区域贡献这一块，我补充一个数据，我们在深圳做了一个统计，每在我们旅游休闲场所，包括我们主题公园，包括我们的休闲商业，消费一块钱，带动其他的消费，相关的像住宿、购物休闲消费是7块钱，说明我们开发模式，旅游加地产对于整个区域经济贡献是非常大的。我这里是1，产生的乘数效应是7，这很明显，我们在北京也会利用这种效应进一步去为整个区域的发展做出我们应该有的贡献。 　　【主持人凌立】就是说它不光是这一个项目本身，而且还会带动整个区域的经济。 　　【黄英彦】经济学是外溢型的区域效应，不但是内生型的，还可以带动周边的经济。现在从楼盘价格的提升就会有所体现，将来商业方面也会有所体现。 　　【网友】什么时候能和咱们开发商朋友来一个见面会，有什么活动没有？ 　　【李晨】首先非常感谢这位网友能够特别关心与开发商的沟通，而且这种沟通我觉得对于我们开发商来讲，对于我们未来的业主来讲是很有好处的。我们一直在想，到底怎么样能够使业主在入住之前跟他们建立一个沟通的渠道和一种方法，这是一个考虑的问题；第二个问题就是我们怎么样才能够让未来业主更了解我们规划的项目；第三就是也让他们对我们一些过去承诺的事情进行一些监督。 　　【李晨】我觉得这样有好处，一个是互相能够有一个互动的机会，能够把自己的一些想法或者是不理解的事情能够通过沟通进行化解；另外可能就是对我们项目更有信心。所以我今天在这，我想也跟大家提前宣布一下，我们正在策划一个活动，这个活动在近期马上就要实施，首先我们充分考虑了几个方面的问题，一个是业主是不是很方便，因为大家买了房子，不能说今天让人来，明天也让人来，我们考虑实际的问题我们会做一个客户通信，发布一些信息；另外通过网络，通过和我们合作的一些媒体发布一些信息。等我们把整个活动细则公布以后，我想大家会感觉到非常好，我个人认为是非常好，非常实惠，非常适合我们业主方便参与的一个活动，在近期马上就会举行。 　　【主持人凌立】到时候也希望我们的网友可以积极参加，与我们开发商进行一个非常良好的沟通。另外很多网友也很关注华侨城在学校方面的配套，因为会考虑到子女入学这方面的问题。 　　【李晨】在规划的时候我们这里面有一个学校，原来考虑我们想做一个九年一贯制的学校，因为考虑到从小学到中学。后来我们一直在跟朝阳区教委和北京有名的学校正在联系办，到目前为止我们正在考虑积极努力把它做成完中（小学到中学、高中），这就需要硬件配套等等，包括土地的问题。朝阳区政府也想把它打造成一个综合配套齐全，居住环境优雅，交通方便这样一个区域，所以这个学校请大家放心，我们会按照朝阳区的有关要求，和朝阳区政府密切配合，和有关的院校积极协商，肯定会办一个适合我们小学，适合我们整个区域的一个好的、精致的学校，我们会在这方面做我们最大的努力。因为教育对下一代是非常重要的一件事。 　　【主持人凌立】由于时间的关系，我们今天的访谈就快结束了，最后请两位老总为我们总结一下华侨城它旅游地产的特点，展望一下旅游地产的未来。 　　【李晨】我们华侨城在我们开发这个项目的时候，我们集团领导在这个项目上对我们的要求是“进京赶考”，今天这个项目已经做到这个程度，应该说市场对我们项目也有了一个初步的认识，我们全体华侨城人会在做北京这个项目过程当中，充分考虑到市场和每一个消费者的需求，为北京市打造一个新的居住社区，我们会努力做好这件事。 　　【黄英彦】华侨城值得我们期待。 　　【主持人凌立】包括我自己本人也是很期待这个项目，我希望有一天我能够到主题公园去放松一下心情，再到具有意大利风情的商业街去购物。也欢迎各位网友有机会可以去华侨城看一看，亲自感受一下。非常感谢两位老总参加我们今天财富天下系列访谈，我们访谈到此结束。谢谢各位网友，谢谢大家！ 　　▲ 北京华侨城简介 　　北京华侨城旅游主题社区项目位于北京市东四环和京沈高速路交接处；距天安门直线距离10公里，20分钟车程；距CBD中央商务区直线距离3.5公里，10分钟车程，是CBD一级辐射区。 　　项目总占地1.5平方公里，其中主题公园占地100公顷，房地产及商业占地约50公顷，总投资约为25亿元。项目从功能上主要分成三大区域，分别是主题公园区、主题居住区和主题商业区。在北京世纪华侨城旅游主题社区的建设过程中，主题公园与主题居住区、主题商业区将在概念上互为依托，景观上互为借用，将建设成为一个绿色、生态、环保、人文、休闲、高尚的大社区。 　　大型主题公园的建设将参考华侨城在深圳的成功经验，利用现代高科技手段，以“游乐器械加文化主题包装”的形式，建造一个充满现代都市娱乐氛围的旅游主题公园。另外，它还将是一个生态公园，绿化率将达到85%以上。预计年游客量将达到300万左右。 　　主题居住区建筑面积约83万平米，是整个社区的另一重要构成，它将结合深圳华侨城现代大型居住示范城区的成功开发经验，遵循“在花园中建城市”的开发理念，开发建设一个完善的生态型高尚社区。 　　主题商业区建筑面积约5万平米，位于整个大社区的核心部分，在空间布局上把主题公园和住宅有机联结在一起。商业区主要定位于成为北京市颇具特色的旅游、休闲、购物的目的地以及区域性的特色商业中心，并且满足社区居民基本配套需求。 （来源：焦点写字楼网 凌立）