住宅地产目前情况堪忧
数据显示，10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少百分之40，同比减少百分之37；其中住宅类用地408宗，成交面积2004万平方米，环比减少百分之37，同比减少百分之45，报道称，中国房地产学会副会长陈国强受访时说，目前土地市场受调控影响比较明显，地方政府在推行土地上相对谨慎了很多，有意识地把住宅用地延期推出，因此本年度前9个月推行商业用地比较多，相比之下住宅用地就冷淡很多了。
城市综合体项目成地产投资焦点
反观商业地产，在上半年井喷之后，最近刚浮出水面和已经开盘的商业地产项目，尤其是城市综合体项目，又发动了攻势，成为最近的地产焦点。10月19日，成都·美国城在双流开工，建成后将成为集旅游、休闲、购物为一体的大型城市综合体；10月21日，全球著名城市地标开发商“铁狮门”在成都的项目“晶融汇”正式亮相，建成后将成为东大街的地标性综合体；同样是10月，在大源组团，一个从未宣传的城市综合体“无国界”，首次亮相便高调宣称写字楼85%已成功预订。四川省商业地产联盟会长冉立春分析认为，成都商业地产的集中发力，关键是目前商业地产已经占据了“天时、地利、人和”的多重机遇。在住宅“限购令”之下，商用地产必然“火”。类似 “ 北京8宗商业地一周密集成交”，“石家庄泰勒现象”的新闻比比皆是。
以儿童职业体验馆为核心的新型商业地产模式成主流
截至目前中国的商业地产开发模式主要有三种，一种是SOHO模式，开发商只负责开发，项目全部销售，开发商基本不持有；一种是万达模式，住宅、商业配套而行，能卖则卖，以期拿到最有利的滚动现金流；一种是自持，开发商不仅负责开发而且自持经营。从商业的长远发展而言，自持模式是最好的，也是国外商业地产发展最常见的模式。前两者虽然能快速的获得巨额回报，但是开发商最需要做也最应该做的是第三者，从长远来看，他的回报是更加可观的，自持经营开发商可以选择品牌的入驻、系统的模式经营、商城液态管理，经过一段养商期，该项目成为区域商业核心后。租金收入、广告收入和停车等收入将会几何倍增，良好的商业液态环境形成后再作销售，这将是最有利的回报。
在网络购物的冲击下，百货业将遭受重击，只有体验、休闲、聚会、餐饮是网络所无法取代的，所以商业地产模式今后将会是像大钟寺中坤广场这样的以“休闲体验为核心”的商业模式，商业部分只引入少量的百货公司与服饰类商家卖场，约占整个面积的30%，另外就是餐饮部分，其比重约占另外百分之30，其余空间则用以提供文化，教育，运动等服务，如现代艺术街、儿童职业体验馆、国际影城等，也就是现在所说的“第四代商业模式”。这种模式不同于传统购物中心的模式，除了原有的购物功能之外，还要具备娱乐、休闲、体验、交际等功能，例如儿童职业体验馆，其面积从4000多平米~10000多平米不等，这类大型一站体验式文化休闲场馆，可以拉动3到70岁的群体，可以刺激家庭类消费，带动各年龄阶段的购物消费群体，这种“儿童职业体验馆为原点扩散式”的连锁消费核心方式成为了当前城市商业综合体的主导方式。由于网络购物迅速发展，这种大型“商业地产+儿童职业体验馆”类的商业模式必将成为未来商业地产的主流形势。
儿童职业体验馆弥补商业地产“家庭式停留消费”空白
儿童职业体验馆能在3年时间内实现穿越式发展，并且吸引各界投资人士的青睐，与其全方位，多元化的盈利模式紧密相关。这种商业模式，与消费者的接触点较多，盈利渠道较为丰富，从门票收入到品牌植入、餐饮零食、广告位、活动、礼品、衍生品、文化创意等等。商业地产的核心目的是让消费者停留，并多次消费，儿童职业体验馆这种“家庭式停留消费”成为让商业地产项目所瞩目，何为家庭式停留消费？例如儿童职业体验馆通常分为上午下午二场每场四小时左右，陪同入场的家长通常最多只有一名，所以围绕这4小时的商机可以在儿童职业乐园周围布置各类餐厅以及供孩子父亲休息的咖啡馆、书店或者母亲放松的美容院、SPA、足浴中心甚至相关购物商店实现客流共享。这种儿童职业体验馆“家庭式停留消费”模式正好填补了目前商业地产在这块商业领域的空白。
商业地产联姻儿童职业体验馆成利器
商业地产和儿童职业体验馆两者结合的项目已经成为我国的常规模式，绝大多数儿童职业体验馆都设立在商业地产项目内部，例如一线城市的北京蓝天城、广州星期八小镇、二线城市的南京果壳里、三线城市的昆明金魔方等儿童职业体验馆。
宏观来看，儿童职业体验馆为整个周边业态带来了巨大的人流量(像“弘阳欢乐世界迎来秋游团队新高峰，单天接团3000人”，“南京果壳里团体活动火爆-单场人数破千”这类新闻多不胜举)，这种巨大的人流量为周边业态提供了巨大的商业潜力，这种潜力来源于的聚合力、流通力、文化力。聚合力包括品牌聚合、业态聚合、人气聚合、商务聚合，“商业地产”和“儿童职业体验馆”相结合的项目可以直接起到了拉动一个区域GDP的功效。他能像一个大吸铁石一样把周边有各种需求的客户牢牢的吸引过来进行消费。
