美国各类购物中心分类

美国的购物中心上海友谊（集团）有限公司战略研究室 主任上海连锁经营研究所 研究员 俞稚玉 美国是世界上购物中心最发达的国家之一。这个与“汽车王国”孪生的“Mall王国”成为美国零售业中最重要的业态。当前，我国各大城市正在涌动一股发展“Mall热”，研究美国购物中心的发展和现状，分析他们的经验教训，对于指导我国理性发展这一业态肯定会有借鉴作用。，美国国家研究局National Research Bureau 是美国首位商业零售房地产信息提供者。NRB出版购物中心产业的信息已超过了45年。它拥有的约4万个美国购物中心的信息数据库是一个广泛而详尽的可利用的关于购物中心的信息源。本文分析的基础资料主要来自于他们公开的截至2001年底的数据。一、 美国购物中心的分类： 购物中心Shopping Center是指：一组在建筑上统一的其位置建筑在一处的商业设施.包括场地大小,商店的型类到其服务单元的交易区域都作为一个营运单位来策划、开发、使有和管理。单元附近提供同商店种类和大小相符合的仃车泊位。如果有3个和3个以上商店，NRB均作为购物中心收集在它的数据库中。按NRB分类，将购物中心分为四种。（见表1）表1：购物中心的分类类 型 定 义邻里中心Neighborhood Strip Centers 提供便利商品的销售（食品、药品和杂货）和个人服务（洗衣和干洗、理发、修鞋等），为满足附近居民每天的生活需要，有一个超市是邻里中心的主要承租商。理论上讲，邻里中心的总可出租面积应有5万平方英尺。实际上，它的大小可能在3万到10万平方英尺。NRB将所有小于10万平方英尺（GLA）的中心均作为此一类型。社区中心Community Strip Centers 比邻里中心有更广泛便捷的销售软线（服饰）和硬线（五金器皿、器具等）商品范围。它有一个小型主体百货店、杂货店、或折扣百货店作为主要的承租商，另有一个超市。虽然它可能有一个较强的专业商店，但它没有全线百货店。从理论上讲，社区中心典型的大小是15万平方英尺。实际上可能的范围从10万到30万平方英尺。社区中心是中型购物中心的一种中间类型，评估其大小和吸引力是最困难的。NRB将10万到29.999万平方英尺（GLA）的购物中心均列入这一类型。地区购物广场Regional Malls 提供购物——门类品种齐全的日用商品、服饰、家俱和家俱。它有至少10万平方英尺的出租面积（GLA）的全线百货店，并以此作为主要的吸引力。甚至吸引更大量的购物，可以包括2个、3个或更多百货店。从理论上讲，一个地区中心应有40万平方英尺（GLA），可能的范围从30万-100万平方英尺。地区中心如有3个或更多的百货店并超过75万平方英尺（GLA）则可考虑称其为超级地区中心。NRB将30万到74.9999万平方英尺（GLA）均列为此类型。超级地区购物广场Super Regional Malls 供应广泛多样化品类的、众多的、杂货大众商品。它有3个或更多的主体百货商店。理论上一个超级地区中心应有75万平方英尺的面积（GLA），但实际上，可超过100万平方英尺。进驻的主体百货店每个通常有10万平方英尺面积。NRB将75万平方英尺以上的购物中心均作为此一类型。*：GLA：Gross Leasable Area (GLA) in Square Feet (Including Anchors) 总可出租面积（GLA）平方英尺（包括摊位）。设计给承租商专用的总房屋面积,包括所有地下室、中间夹层、阁楼， 该面积用平方英尺表示（隔墙从中心线或外墙面开始测量 ）。GAL是承租商付租金的全部面积。（我们的意图是得到总的中心大小的概念，旗舰店的占地面积也应被包括。对于混合使用开发的GLA仅包括零售空间。）二、 美国购物中心建造的年代我们从NRB收录的39000个购物中心中选取美国各州、区面积排名前十位的购物中心来分析。1、美国发展较有规模的购物中心按建造年代排列，几乎呈正态分布。二十世纪二十年代有一家，到六十年代至九十年代是发展的密集区，这四十年中发展的购物中心的数量占全部的90.20%;面积占全部的92.54%。七十年代达峰值。进入二十一世纪，发展势头明显减弱。 表2：美国人均GDP和较大的购物中心建造年代、面积 2、美国购物中心的发展是在二十世纪60年代开始起飞，当时美国人均GDP是5000多美元。当70年代人均GDP已超过1万美元时，美国购物中心发展达到顶峰。 *：GDP data is from:US Bureau of Ecomomic Analysis "Current-Dollor and Real Gross Domestic Product" 2003.1.30** Population data is from:US Census Bureau "Statistical Abrstract of the United States 2002"三、 美国购物中心的地域分布表3：2001年美国各州、区购物中心人均销售额和人均拥有面积州 名 总人口 （千人） 销售额 （美元） 人均销售额（美元） 购物中心总面积（GLA） 人均拥有面积（GLA） 佛罗里达Florida 16,397 112,467,308,948 6,859.02 452,443,442 27.6特拉华Delaware 796 5,303,321,888 6,662.46 22,847,282 28.7康涅狄格Connecticut 3,425 22,743,151,132 6,640.34 97,575,197 28.5科罗拉多Colorado 4,418 27,542,048,306 6,234.05 107,432,287 24.3亚利桑那Arizona 5,307 29,170,100,008 5,496.53 134,234,419 25.3马里兰Maryland 5,375 29,425,758,700 5,474.56 131,792,267 24.5维吉尼亚Virginia 7,188 37,766,577,567 5,254.11 177,472,593 24.7堪萨斯Kansas 2,695 13,583,328,799 5,040.20 59,832,497 22.2路易斯安那Louisiana 4,465 21,843,371,911 4,892.13 86,200,108 19.3德克萨斯Texas 21,325 102,529,342,916 4,807.94 384,605,658 18.0密苏里Missouri 5,630 26,638,943,811 4,731.61 117,905,103 20.9田纳西Tennessee 5,740 27,004,886,749 4,704.68 137,928,636 24.0南卡罗莱纳S Carolina 4,063 18,215,631,991 4,483.30 87,728,004 21.6乔治亚Georgia 8,384 36,855,654,460 4,395.95 189,644,221 22.6麻萨诸塞Massachusetts 6,379 27,950,116,583 4,381.58 116,472,042 18.3夏威夷Hawaii 1,224 5,332,397,151 4,356.53 20,199,354 16.5俄克拉荷马Oklahoma 3,460 14,990,493,355 4,332.51 61,131,215 17.7俄亥俄Ohio 11,374 48,620,704,308 4,274.72 257,300,955 22.6加利福尼亚California 34,501 146,595,060,683 4,249.00 713,369,198 20.7新罕布什尔New Hampshire 1,299 5,500,166,401 4,234.15 25,388,509 19.5罗得岛Rhode Island 1,059 4,472,585,698 4,223.40 19,961,114 18.8北卡罗莱纳N Carolina 8,186 33,973,315,920 4,150.17 183,542,758 22.4印地安那Indiana 6,115 25,004,372,898 4,089.02 124,330,576 20.3新墨西哥New Mexico 1,829 7,428,372,510 4,061.44 31,674,120 17.3新泽西New Jersey 8,484 34,090,924,489 4,018.26 178,522,227 21.0阿拉巴马Alabama 4,464 17,915,536,948 4,013.34 79,012,795 17.7伊利诺斯Illinois 12,482 49,980,565,002 4,004.21 267,275,114 21.4肯塔基Kentucky 4,066 16,147,369,653 3,971.32 68,852,372 16.9缅因Maine 1,287 5,104,624,184 3,966.30 17,886,923 13.9北达科他N Dakota 634 2,501,250,041 3,945.19 9,960,171 15.7内布拉斯加Nebraska 1,713 6,704,973,142 3,914.17 37,499,031 21.9阿拉斯加Alaska 635 2,478,250,915 3,902.76 7,612,106 12.0宾夕法尼亚Pennsylvania 12,287 47,665,835,782 3,879.37 254,884,410 20.7内华达Nevada 2,106 7,993,452,096 3,795.56 53,328,477 25.3哥伦比亚特区D.C. 572 2,024,892,075 3,540.02 9,580,084 16.7华盛顿Washington 5,988 21,110,541,767 3,525.47 102,116,176 17.1佛蒙特Vermont 613 2,157,608,707 3,519.75 8,341,679 13.6明尼苏达Minnesota 4,972 16,493,483,767 3,317.27 71,300,876 14.3犹他Utah 2,270 7,488,687,876 3,298.98 38,600,257 17.0密西西比Mississippi 2,858 9,322,088,391 3,261.75 44,726,359 15.6俄勒冈Oregon 3,473 11,195,496,031 3,223.58 60,673,742 17.5威斯康星Wisconsin 5,402 17,293,847,259 3,201.38 78,840,100 14.6怀俄明Wyoming 494 1,574,195,095 3,186.63 6,196,172 12.5阿肯色Arkansas 2,692 8,550,634,494 3,176.31 37,155,903 13.8爱荷华Iowa 2,923 8,787,137,676 3,006.21 44,851,109 15.3密歇根Michigan 9,991 29,738,544,053 2,976.53 147,633,634 14.8爱达荷Idaho 1,321 3,810,350,426 2,884.44 19,945,635 15.1纽约New York 19,011 52,435,713,847 2,758.18 253,272,040 13.3蒙大纳Montana 904 2,375,119,879 2,627.35 9,883,933 10.9西维吉尼亚West Virginia 1,802 4,270,795,071 2,370.03 22,829,043 12.7南达科他S Dakota 757 1,505,267,253 1,988.46 6,976,200 9.2总计Total 284,797 1,221,674,198,587 4,289.63 3,786,888,694 19.9 1、购物中心地域分布相对集中。排行前十个州、区拥有购物中心共24940个，占全美国45827个的54%。表4-1：NRB统计2001美国各州购物中心总数排行前十位的州、区 2、排行前十个州拥有购物中心总面积（GLA）共计3，134,860,023平方英尺,占全美国5,678,768,123平方英尺的55%。表4-2：2001美国各州购物中心总面积（GLA）排行前十位的州、区单位：平方英尺 3、各州单位面积平均销售额（平销数）排行前十个州的总的平均销售水平为215.13美元／平方英尺.表4-3：2001美国各州购物中心平均每平方英尺销售额排行前十位的州、区单位：美元/平方英尺 4、从表4－１和表4－２得知：拥有购物中心数量最多的十个州与拥有购物中心面积最大的十个州有９个重复，且顺序基本平行。显示出购物中心拥有的数量与拥有的总面积呈强正相关关系。5、从表4－２和表4－３得知：拥有购物中心总面积最多的十个州中仅有２个与平销排行前十个州是重复的。可以推断，网点密集地区尽管购物中心发展较繁荣，但因销售分流，单个中心的平销指标反而下降。四、 美国购物中心单位面积平均销售额1、平销指标是评估商业设施的重要指标。NRB定义的平销指标是指：购物中心一年实现的总销售除以中心的总面积（平方英尺）。这是一个大致的轮廓未经过审计的数字，可能包括或不包括旗舰店销售额和面积。这取决于资料提供者的口径。表4－３所列数据仅供国内同行做粗略的对照。2、平销与购物中心大小的关系可见表5。表5：2001年美国购物中心分类平销表 中型的购物中心（20万-80万平方英尺），其平销额最低；小型的（小于10万平方英尺）或超大型的（大于100万平方英尺）其平销额较高。3、从购物中心历年来平销水平的变化上可以知道：平销额呈逐年上升趋势，但平销额的上升幅度低于网店扩张的幅度。同样显示网点扩张效果呈递减效应。表6是NRB统计自1986-2001年购物中心数量、面积、销售和平销的变化。从表中可知，这16年中购物中心数量+60.82%；总（GLA）面积+61.21%；总销售+119.54%，但单位面积的销售额仅+36.18%。有趣的是16年间全部购物中心平均大小基本衡定在12万平方英尺。故平销的变化与购物中心的结构关系不大。表6：1986-2001年美国购物中心数量、面积、销售、平销表 五、 按购物中心的大小分类，每个购物中心覆盖的人口：表7：美国购物中心平均覆盖的人口大小分类（平方英尺） 数量（个） 平均覆盖人口约*小于1000，001 28，475 10，000100，001-200，000 11，100 25，000200，001-400，000 4，038 70，000400，001-800，000 1，466 190，000800，001-1，000，000 329 850，000大于1，000，000 420 650，088*：取整数、大数。