新兴商业MALL撼动广州商业格局

说到广州的商业中心，北京路是当仁不让。从专家考证描绘的先秦时期的《广州老城区原始地形图》和反映两千年来广州城区变化的《广州历代城市扩张图》、清代光绪年间绘制的《广东省城内外全图》以及今天的《广州城区分布图》中可以发现，广州城市中心方位2000多年未曾变迁，始终在北京路一带，北京路作为繁华的商业中心也历经2000多年而不变，这在世界上非常罕见。从秦汉开始，广州古老商都历经多个朝代，北京路始终是城市发展的中心，也是繁华的商业中心……　　然而，雄据广州商业“霸主”地位历经2000多年不倒的北京路商业中心，在公元2003年的今天，却随着广州居住环境的改变、城市的拓展而日渐丧失其“霸主”地位。本月初，位于天河商业旺区、总建筑面积达30万平方米的目前广州市最大的商业中心———正佳商业广场正式发售，日前，总建筑面积达10万平方米的骏景花园骏景商业广场也宣布下月公开对外招商，据悉这个规划建成集商业、娱乐、饮食休闲与会展于一体的商业广场预计今年6月开工并定于明年圣诞节前开业……　　近年来，像正佳以及骏景商业广场这类因应楼盘小区居住环境的改变而催生的新兴商业———连锁超市、大型购物中心甚至 Shoppin g Mall ，正在逢勃发展，广州原有的商业格局开始受到冲击，一个“传统商业与新兴商业并存、新兴商业主导市场”的商业时代正在来临。　　传统商业　　魅力不减　　具有2000多年历史的广州曾一度是中国唯一的对外通商口岸。改革开放20年来，广州在我国始终拥有极高的商业地位。权威统计数据显示，20年来，广州市场商品供应大幅度增长，1994年提前实现到2000年社会消费品零售总额400亿元的目标，1997年社会消费品零售总额更达802亿元，成绩显赫，在全国十大城市中排在上海、北京之后，居第三位，比改革开放前的1978年的17.6亿元增长44倍。　　历经2000多年不倒的广州市老城区传统商业，在改革开放后至上世纪末，一直逢勃发展并演变出不同的发展业态。北京路商业中心也一直稳居广州商业“霸主”地位。　　国营商业垄断时期　　1978年改革开放起始期，广州城区面积还不足50平方公里。其时国营商业居于绝对垄断地位，以南方大厦为首的大型国营商店主宰着广州商业格局，违规沿街摆卖的小商贩和个体工商户还属于绝对从属地位。卖方市场商品奇缺。从80年代起，广州商业开始出现了市场化倾向。　　“专业街”时期　　80年代广州开始出现了以非国有商业为主的专业街，这一时期虽然还是国营商业占据垄断地位，但商品市场已开始活跃，市场经济下的商业形态开始萌生。这一时期广州新兴商业的代表是高第街服装专业街。　　开办于1980年的高第街服装专业街，经营的服装品种丰富多样，特别受外省客商的青睐，每日来购货的人络驿不绝，曾是国内著名的专业市场。此后，西湖路“灯光夜市”逐步崛起。其处于东西（西湖路）、南北（教育路）纵横交错的两条马路两边，临时搭置竹棚作时装售卖点档，鼎盛时多达几百档。西湖路“灯光夜市”曾是羊城八大风情街之一。　　当时这类专业街以其鲜明的特色和齐全的商品，吸引着越来越多的顾客，呈现出勃勃生机，各式各类颇具规模专业街的壮大，对繁荣发展广州区域经济，巩固提高区域商业中心地位和知名度均起着举足轻重的作用。　　“专业批发市场”时期　　成型于80年代的海印电器市场曾是全国最早也是最大的电器批发零售市场。如今这里已经形成了影响波及广州乃至全国的海印电器一条街，在海印桥附近的大沙头路和东湖路附近，汇集了海印电器总汇、金海印电器广场、汇光家电市场、海印电器商贸中心，信和海印电器广场、海印康乐城等10多个大型电器批发零售市场。　　这一时期的商业特点：民营商业开始向国有商业“叫板”并逐渐与国有商业“分庭抗礼”。　　“步行街”时期　　广州有两条著名的商业“步行街”———北京路与上下九路。1997年“出生”的两条步行街，表面上是政府的“形象工程”，但与其说是政府在保护北京路与上下九路的商业氛围和经济价值，还不如说是对其历史文化的更新保护，因为北京路与上下九步行街事实上是广州居住文化与商业融合的产物。　　政府斥巨资按全国文明示范点的标准建设的北京路商业步行街，未来将从南至北串起6 个主题文化广场，再现秦风唐韵；并将设置全天候的步行街体系，包括步行通道，建筑物间的二层连廊，过街楼及公共楼梯，连通各大型商厦，可以预见，在不久的将来，北京路将变成既有岭南传统特色又兼具都市气息的现代化商业街，成为广州、华南及更大范围的"商业中心"。　　上下九路步行街得益于对街道的全面整饰以及对其旅游文化内涵的深挖。与北京路和天河城相比，上下九最大的商业特色是与历史文化的紧密结合。假如说天河城是因为集中了全国乃至世界各种服饰名牌店而具有强大吸引力的话，那么上下九的商机则在于那些在广州人心目中有着不可替代地位的百年老号，例如造月饼的莲香楼、卖珠宝的六福行、吃甜品的南信小铺……　　然而，随着广州市"南拓北优、东进西联"城市空间发展布局构想逐步实施，老城区（越秀区、荔湾区）作为广州商业中心的地位已经受到冲击和削弱。区域内一些知名老字号如“大三元酒家"等甚至难以为继而不得不关门；一德路传统商业街也出现购物环境变差的迹象，老城区昔日繁华的商业街区日渐显露衰落迹象。　　新兴商业　　风头正劲　　居住人口由老城区向外发散，新兴商业也随着居住人口的重新分布聚居而萌生。这一点，从近年海珠区新兴商业的发展上可见一斑。　　近年来，海珠区房地产已成为广州市10区销售量最大的市场（据悉目前有500多个地盘），此举不仅吸引了越来越多的高、中、低收入不同层次的人群落户此地，更为该区商业的发展提供了更多的消费群体和购买力；正因此，家乐福、沃尔玛、麦德龙、好又多、万佳、东方丽人广场等"外资"、"深资"、"沪资"、"港资"、"台资"纷纷进驻，海珠区商业环境也因此发生了巨大变化。可以说，没有房地产的迅猛发展，没有居住生活环境的改善，海珠区的新兴商业不会有如此巨大的发展。　　同样，天河房地产的发展，居住环境的改善，也催生了天河新兴商业的发展。据悉，目前进驻天河北的"地产大腕"已有城建总、城启、新世界、合生、珠投等几十家之多。而天河中心区域周边的住宅小区例如名雅苑、荟雅苑、天誉花园、帝景苑等楼盘的陆续建成和发售，更使天河北一不留神成了广州最早的豪宅聚集地。金融、信息、技术、休闲、娱乐让天河中心区楼盘的"江湖地位"深入人心，更吸引了大量高素质居民入住，此举为天河中心区新兴商业的发展提供了巨大空间。天河的新兴商业也因此迅猛发展。　　连锁超市抢滩楼盘小区　　去年6月20日，好又多与宏城两家连锁商业企业抢在同一天分别与信和房产公司签订合作协议，前者租赁信和位于南洲路面积约14000平方米的场地开办南洲北路好信广场，后者则租信和位于新港中路的粤信广场两层开办超市，并于当年9月19日开业。　　其实连锁超市抢滩楼盘小区的现象早在1998年便出现，当时名不见经传的福特玛在宏城超市眼皮底下进军丽江花园，凭借以往为外籍人士服务的经验，开拓其第一间重格调、重品位的生鲜超市。稍后奥林匹克花园也与福特玛超市签订合作协议，将福特玛引进奥园小区……权威统计数据显示，广州市去年新增连锁超市达70多家，“征用”商场商铺面积达数十万平方米。　　据悉，今年将有国内外及本地的10多家商业巨鳄挤在广州各大楼盘小区疯狂圈地扩张……有消息称，“广百世纪超市”到今年底将增加2—3间分店，预计在五年内，该连锁店将在广州增至50家；“新一佳”则表明今年在广州将开设10家大卖场；而“万佳”天河公园店、前进店也在计划今年开业；“信和”表示，在开发工业大道锅炉厂地块和机场路地块时，要把“好又多”引入场内。此外，也有消息称，“好又多”还要扎根到南洲路；而“百佳”要“远征”黄埔区的怡港花园；“世纪联华超市”则将陆续在广州其他区开设大卖场，并争取今年在广州开五六家分店；沃尔玛也将于今年在天河开设广州的第一家分店……　　大型零售连锁超市纷纷争雄楼盘小区，将在广州市商业史上重重的画上一笔。　　连锁超市抢滩楼盘小区对原有传统商业造成极大冲击，仅从淘金小区的情况可见一斑：由于好又多的进驻，淘金区内沿街“士多店”开始大量“隐退”……　　购物中心开始大肆布局　　广州市目前最著名的购物中心首推天河城，其总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米。地上7层，地下3层，北面露天广场面积3000多平方米，自1996年2月9日建成试营业，到目前为止出租率已达96.7%。　　作为目前广东省营业面积最大的集购物、美食、娱乐、休闲、商务、票务、银行、信息服务于一体的现代大型购物中心，天河城开创了国内全新消费概念的先河。作为按一流设计、一流设备、一流装修、一流管理、一流效益的要求建设的智能型商厦，设计精良，布局考究，设备先进，装饰豪华。先后有天贸南方大厦、吉之岛天贸（中外合资）两家大百货公司和天梦宫游乐中心、文化廊、美食坊、电器城等大租户以及屈臣氏、 THEME、 NIKE等国内外名牌店共200多家租铺开业，经营日用百货、时尚精品、名牌服装、消闲保健用品、金银珠宝、各式电器、高档家具、中外美食、酒吧、游戏机室、网球场等商品项目，还有配套的银行、商务中心、票务、邮电通讯服务等，百业汇集、生意兴隆，成为广大市民购物、娱乐、消闲的新热点和中外游客旅游、观光、购物的新景点，同时成为新广州和新时尚的代名词，吸引了包括大量都市白领、金领甚至外地旅游者和在穗工作的外国人来此消费，日平均人流量超过10万人次，最高达60万人次之多，已成为市民购物消闲的新热点和游客观光游览的新景点。　　据悉天河城客流量最高时一天可达64万人次，顾客提袋率也超过了60％，尤其是天河城的主力店天贸南大和吉之岛，其年销售额分别达到7亿元和5亿元人民币，年增长率超过四成。天河城已逐渐具备广州商业龙头的“气质”。　　与以广百、新大新等为代表的旧城区传统商业不同，以天河城、时代广场、中泰国际广场为代表的新兴商业，其模式和体制都较为现代，尤其是与天河的新兴城区位置吻合，却没有旧式临街杂铺和百货等传统落后模式的羁绊。随着天河商业布局的进一步发展，尤其是在建的正佳商业广场的建成营业，其优越的地理位置、规模巨大的营业面积和高、中、低品种类别齐全的经营范围，以及周围密布的高级写字楼内众多的有着庞大消费能力的人群，将与体育中心、购书中心、火车东站、地铁等形成一个有机的整体，并极有可能取代北京路成为广州市最繁华的商业中心。　　据了解，广州今年还将有更多的大型购物中心“上市”，例如正佳（近30万平方米），光明广场（近10万平方米）、兴隆广场（近8万平方米）、海珠城（近7万平方米）、维多利亚（近2万平方米）还有和黄黄沙项目（近10万平方米）等等，大量购物中心的“横空出世”，将打破以传统商业雄霸广州业界的局面，广州商业格局将由此迎来新的发展时代。 Shoppin gm ail 蠢蠢欲动　　在近几年兴起的连锁超市还处在上升阶段，销售突飞猛进时，一种功能更为齐全、产品更加丰富的商业模式---Shoppin g Mall 又从欧美被引进来，开始亲近广州的商业市场。 Shoppin g Mall 起源于美国，是位于郊区，集购物、休闲、住宿、旅游、娱乐、餐饮、社会交往等功能于一体的大集合购物中心，具有容量大、产品全、租金低、选择性强、商品价格优惠、可持续发展性强的商业竞争优势。 MALL在美国已经有上百年的成长历史，现在已经成为占据美国零售总额50％以上具有强大辐射能力的商业巨无霸。　　从目前市场发展情况看， MALL进入中国已是大势所趋。中国入世后，国外的实力型商家会打入广州市场，而广州现有的商业规模和商业形式不足以面对国际性商业挑战，如果再不与国际接轨，那么竞争将会使广州的商业格局被国外商家占据有利位置，市场份额被侵吞。有专业人士甚至认为， Shoppin g Mall 将领衔广州未来的商业发展，并成为商用物业发展的主流。　　据悉，目前广州在建和规划中的 Shoppin g Mall 已有5个之多，如位于奥林匹克体育场旁由高盛集团投资号称亚洲最大（据悉总面积高达40万平方米）的Mall（尚未命名）；位于宏城广场旁的正佳广场；在北京路与西湖路交界处的光明广场；此外，在白云机场搬迁后的地块----白云新城内兴建一座大型 M all。　　链接　　奥林匹克体育场旁项目　　该项目占地31万平方米，配套5000个车位，将参照欧美最为流行的 shoppingmall模式规划建设，建成后将成为亚洲目前最大的 shoppingmall。该" MALL "的定位为大型度假式购物中心，将集合酒店、汽车、超市、百货、服装、电子、家电、家具等产业，引进国际品牌，使之既有专业市场的量，又有高档商场的质。据悉，该物业的整体规划和建筑设计已经做出，正根据入场商家的要求进行细部调整，去年11月开始地块上建筑的拆迁预计今年上半年动工。　　正佳广场　　位于天河宏城广场旁边，该项目占地5万平方米，将建成市中心功能最全的超级购物商场。其内部规划配套广交会展厅、电影城、威尼斯水城餐厅、溜冰场、过山车及水族馆等，经营商品达150万种。本月初已正式发售。　　光明广场　　该商场是一座大规模的纯商业建筑，其占地8000多平方米，总建筑面积近60000平方米，分为地下两层，地面九层，采取租售兼并的方式。业已开盘。　　白云新城大型购物中心　　白云新城商业中心将以白云机场现在的候机楼一带为核心区改造成为综合性广场，在核心区内划分出商贸办公区、文化娱乐休闲、商业金融区和体育运动区四个区域。利用两个候机楼改建一个7万平方米的大型购物中心，并且在周边建设零售和服务设施，共计有1～2 个大型货仓式商场、4 ～6个超级市场、1 50～300间各类零售店、6 0～100家不同风味的酒楼和饮食店、3 0～50个文娱体育场所、5 0～80个生活服务店、1 ～2家星级酒店。