楼市“拐点”来袭，在万科、中海地产等大鳄紧锣密鼓的降价出货之际，保利地产却独出心裁，抛出股权激励计划。
近日，保利地产祭出股权激励草案，拟授予其董事长宋广菊、总经理朱铭新等在内的179名公司相关管理层及技术骨干5704万份股票期权，行权价格为9.79元，按此计算，涉及资金高达5.58亿元，若条件达标，则分三期完成。
与万科、金地集团等房企一样，保利地产此次精心筹划的股权激励行权条件，也以业绩说话。其中规定，在股票期权授权日前一会计年度，净利润增长率不低于20%，加权平均净资产收益率不低于14%，营业利润占利润总额的比重不低于90%；而在三个行权期，平均收益率分别不低于14%、14.5%、15%，净利润增长率较授权日前一会计年度分别不低于50%、80%及120%。
“保证业绩增长，这无疑给股东吃了定心丸。”长江证券研究部首席房地产行业分析师苏雪晶认为：“国有控股的公司，管理层的待遇比较低，实施股权激励，有助于公司稳定和长远发展。”
自2006年登陆A股市场之后，披着央企铠甲的保利地产，激进攻城略地，拜时代所赐，业绩呈爆发式增长，在地产黄金十年里，扮演了房地产央企崛起的样本。而此次抛出的股权激励计划，保利地产亦亮出高增长的姿态，对未来几年的业绩预期非常乐观。
时势易也。暴风骤雨式的调控频频来袭，楼市由之前的高烧不止骤然降温，在萎靡不振的淡市下，向来以传统住宅为主业的保利地产，和其他房企一样，正在经历这一场前所未有的转型，即策马进军商业地产、养老地产等多元领域。
有转型必有阵痛。在此轮转型大潮中，向来强势的保利地产，负债率不断攀升，业绩增长率开始下滑。这家曾经在资本是场上呼风唤雨的央企大佬，能否继续上演每年净利润增长超过50%，这样狂飙突进式的辉煌？
巨舰艰难转身
严厉调控迫使房企转型，保利地产亦不例外。今年以来，其在商业地产、旅游地产及养老地产等多个领域，以一贯激进的方式“跑马圈地”。
其实，早在2002年，保利地产在“十年规划”中，就已提出了发展商业地产的计划，但因住宅市场一路疯涨，该公司并未在商业地产领域大展拳脚，2010年当严厉调控来袭之际，才将部分精力投入非住宅市场，一场声势浩大的转型大戏就此拉开帷幕。
据了解，目前保利地产在北京、广州、上海等一线城市规划建设19个写字楼、13个五星级酒店、8个购物中心及2个会展中心。就此，宋广菊表示，住宅过了黄金期之后，如果公司还需要保持竞争优势，商业地产是一个必然的选择。
但从目前来看，保利商业地产的超长的战线与其收入相去甚远。2010年全年，该领域的收入仅为5亿元，不及总收入357亿元的零头。按照未来商业地产占收入比例30%的规划来看，其商业蓝图还需很长的路要走。据地产中国网统计，截至今年9月30日，保利地产拿下了19宗土地，其中商住用地高达10宗，其在商业地产领域的意图非常明显。
除此之外，今年以来，为了规避限购政策，提前上市旅游项目。5月26日，旗下首个滨海旅游项目在保利银滩公开发售，当天认购5亿元。但目前，保利的旅游地产仍未形成规模。
在发力旅游领域的同时，也将触角伸向了养老地产。今年8月份，保利联合北京平安投资有限公司斥资2000万元，成立了养老地产专业管理公司，二者分别持股50%，业内人士预测，此举昭示着保利地产要在养老领域大干一番。但近日宋广菊公开表示，养老地产有前景，但利润并不高，房企很难大规模进入。显然，目前还处于“摸着石头过河”的阶段。
一位业内人士认为，目前，大举进军商业等领域无可厚非，但摆在这些开发商面前最大的问题就是钱的问题。“目前，针对开发商的各种融资途径都卡得很严，预计还将会持续一段时间，这对本来资金就紧张、还大笔下注了商业地产的企业来说，估计未来一段时间内会更糟。”
而在此轮调控之前，保利地产在资本市场上一路“畅通无阻”。2006年，成功上市后，手持20亿元战利品的保利地产，在土地市场上一路高歌猛进，当年销售不到84亿元，却在土地市场上投资接近70亿元。
上市直接融资的票子难以填补激进的拓展造成的资金缺口。上市不满一年，2007年保利地产就祭出增发融资计划，并获得近70亿元的资金，而这一年，其销售突破百亿（170亿元），新拓展项目达11个，耗资接近150亿元。
经过两年的疯狂拓展，2009年保利地产又来了一次非公开增发，募集资金高达80亿元。这一年，其拓展项目高达38个，新增土地面积超过了1338万平方米，是2008年的两倍之多。
融资胃口越来越大。时隔一年之后，保利地产卷土再来，2010年拟通过非公开增发募集近百亿元。但此次“圈钱”计划生不逢时，恰遇史上最严厉的调控横空出世，阻断了包括保利、万科、金地等一大批A股是上市房企融资计划。
保利在抛出股权激励计划的同时，也宣告融资计划“流产”。公告称，2010年4月，公司2010年第一次临时股东大会审议通过了公司非公开发行A股股票方案，距今已近18个月。“结合目前资本市场的融资环境，经与主承销商协商，同意公司撤回2010年非公开发行A股股票申请。”
受调控影响，增发等一系列的低成本融资计划无疾而终，保利地产只能另辟蹊径。除了正常的银行抵押地款、担保贷款等融资方式外，保利亦被迫借道高成本的信托融资。今年1月份，方正信托为其推出2.4亿元的“保利锦程1号集合资金信托计划”，成本超过了9.5%。在信托融资中，借道保障房概念于今年6月底北京信托为其推出的3亿元“保利南沙河项目”融资成本也不低于7.2%。业内分析人士认为，保障房利润微薄，保利地产拿如此高成本的资金，则是另有其因。
激进的扩张，遭遇严厉的调控，在资金愈加紧张的情况下，保利地产的转型显得尤为艰难。业内人士亦认为，保利地产从资产依赖型扩张转向效率推动型增长，模式的转型意味着资产的扩张速度将减缓。
