深圳30多年的城市发展，整座城市形成了多中心的趋势。当然，在中心化发展的趋势上，房地内参认为，深圳六大行政区中，已然形成了三大城市中心：
第一中心：当之无愧为福田中心区，这包括了罗湖在内的城市发展，形成深圳这座城市最中心的区域；第二中心：就是前海中心。前海中心在国务院和市政府的各项政策、规划支持下，为深圳的第二中心，辐射范围涵括了南山中心区、后海甚至宝中。
那么，深圳第三大中心呢？从深圳的城市发展状况来看，房地内参认为，龙岗中心城中心区目前的发展、规划、及其区域城市化、中心化发展，远远超越了现时深圳原关外的其他区域，绝对可称之为深圳的第三大中心。
正是在这样的判断下，位于深圳第三大中心----龙岗中心城中心区核心位置的万科·天誉，作为深圳万科的首个百万平米都市综合体，在区域中心化发展下，其所能享受的区域定位、规划、规模、配套、交通等各方面信息，就值得我们逐一研究。
■片区规划：城市次中心，深东之核心
根据规划，龙岗中心城中心区是指以吉祥中路以东、龙平西路以南、龙城大道以西、深惠路以北的城市用地，总用地面积281.68万平方米，该片区建设规模总量为319.4万平方米。
粗略计算下，龙岗中心城中心区的整体容积率为1.13。这低于特区内的农科中心、香蜜湖和红树湾片区。事实上，该片区的各项发展，是以深圳中心城区的发展为依据，致力于发展成为深圳的第三个中心区。
一、功能定位：城市次中心
功能定位上，该片区作为龙岗中心城核心商务区的重要组成部分，应以商业、办公功能为主，同时结合部分居住及配套设施的功能性地区。结合产业结构调整、城市旧区的更新改造，逐步发展成为深圳市次中心。
根据功能定位，结合邻近地铁3号线（吉祥站、龙城广场站）两个站点，该片区将适当提高整体开发强度，强化中心城的商业服务功能及标志性空间的塑造；同时考虑客家历史建筑的保护，延续地区的历史脉络，强调地区功能的混合型，扩大对外的街道界面，提升地区活力。
二、空间轴线：空间发展轴，景观主轴线
深惠路作为龙岗的空间发展轴，是由龙城、龙岗、坪地三部分构成，连接惠州，是深圳东部城市主要生活轴线。以地铁三号线建设为契机，对道路两侧用地功能进行调整，带动沿线用地功能提升，最终建设成为龙岗区标志性的景观大道。
深惠路作为龙岗区城市景观主轴线。城市空间高度控制在100米以下，局部标志性地区可达到150米。在分区道路交通规划要求下，将打通德政路和部分城市之路，建立与城市相联系的微循环系统，改善片区交通条件。
■中心的核心都市综合体
万科·天誉作为新老西村城中村的专项旧改，规划范围为龙城广场、深惠路、规划的公园南路、龙翔大道所围合的区域。该区域正是位于龙岗中心区的核心位置，是龙岗中心区中心化发展的标志性旧改工程，上述所涉及的各项教育、商业、市政配套、广场配备，都近邻着甚至就在万科·天誉建设范围内，自然值得瞩目。
一、深万首个百万平米MALL
根据规划，万科?天誉所涉及的规划区拆迁用地面积为265862平方米，建设用地面积为138535平方米（不含学校、绿地、广场及市政公用设施用地），总建筑面积为777757平方米（实际上万科?天誉整个项目总建筑面积为96.3万平方米），是深圳万科的首个百万平米都市综合体。
其中，住宅建面为299824平方米（含保障性住房22790平方米）；商业建面为162105平方米；商业性办公及商务公寓为312428平方米；其他配套设施为3400平方米；另规划地下商业建面为20000平方米。整个项目整体容积率为5.61；覆盖率为40%；绿地率为25%；规划人口约1.2万人；停车位6314个。
二、土地功能划分
根据用地分类规划，规划区内用地合计41.18万平方米，总体上划分为七大类，包括商业用地3.14万平方米、所占比例7.63%；商业性办公、二类居住、商业等混合用地12.14万平方米，所占比例29.48%；
商业性办公、商业混合用地4.29万平方米，所占比例10.42%；政府社团用地为5.01万平方米，所占比例12.17%；道路广场用地12.8万平方米，所占比例为31.08%；绿地占地3.8万平方米，所占比例9.23%。
规划中将改造区东侧靠近龙城广场的4#-1、4#-2地块以为公共开放性空间，以商业办公功能为主，同时结合西埔新居、学校，使龙城广场的公共空间向西延续，提升空间的流动性；3#地块为龙翔大道的标志性空间，功能为商业、办公、酒店；5#地块为居住功能。
■配套分析：住宅+商业+办公+公园+教育，全生活版图
该项目所在位置属于龙岗中心区的核心位置，周边为城市的行政办公区、城市广场。根据规划，万科?天誉所在的龙岗中心城中心区分区，划分12块土地，土地用途包括特色商业街、科技馆、展览馆、博物馆、学校、商业等市政配套设施。其中：
特色商业街：位于1#-2地块，作为广场和商业用地，净用地面积为8522平米，总建面4261㎡，容积率0.5，绿地率45%，将结合开放空间设置连续点状商业设施，形成特色商业街。
科技馆：位于2#-1地块，作为文化娱乐用地，净用地面积6358㎡，总建面15259㎡，容积率2.4，绿地率40，将规划建设为科技馆。
展览馆：位于2#-3地块，作为文化娱乐用地，净用地3907平米，总建面9377㎡，净容积率2.4，绿地率30%，将规划为展览馆。
博物馆和档案馆：位于2#-4地块，作为文化娱乐用地，净用地10817平米，总建面25961㎡，净容积率6.0，绿地率30%；将规划为博物馆、档案馆。
商业建设：包括多个地块用地。其中现状保留的1#-1地块，净用地面积为31366㎡。作为商业、商业性办公、旅馆业用地的3#地块，净用地为42895㎡，总建面为257370㎡，绿地率30%；其中包含10万平方米商业，其它建筑面积为办公、公寓。
此外，净用地21506平米、总建面131187的4#-1地块。净用地22529㎡、总建面137427的4#-4地块，也是作为商业和服务业用地。5#地块作为商住用地，也规划了4万平方米商业，4万平方米办公。2#-2地块作为广场用地，净用地3510平米，绿地率45%。
九年一贯制学校：位于4#-2地块，净用地19661㎡，总建面15729㎡，净容积率0.8，规划为一所27班制的九年一贯制学校。
幼儿园：位于5#地块，规划为一所12班制幼儿园。
上述教育、商业、办公、街区、文化休闲设施……都在万科?天誉所在的规划区范围内，甚至更是项目的私家配套设施。如此，万科?天誉可谓是集住宅、商业、办公、公园、教育等为一体的综合性项目。
■1小时生活圈，地铁口综合MALL
一、1小时深莞惠生活圈，地铁口MALL
在对外交通方面，除了上述提及的深惠路、地铁3号线与深圳中心区的1小时内连接外，该片区对支路与城市干道连接的路口进行了规定，其中龙翔大道、深惠路为城市主干道，次干道为德政路。
万科?天誉处于深惠路和龙翔大道之间，对内与龙岗中心区连接紧密；对外与深圳中心区、惠州、东莞等周边城市交通，处于1小时生活半径内。且随着地铁三号线的开通运营，更为便捷了区域人们的出行。万科?天誉与3#地铁吉祥站约200米的直线距离，可谓是典型的地铁口综合体物业。
二、立体步行体系，融合区域商住特色
同时强化内部的道路交通网络，保障了道路交通的便捷与通达性。其中，平行龙翔大道的南侧支路及地块内之路为限制性道路，强调人行。规划区的3#地块与5#地块之间的一、二号道路宜以人行为主，部分车行交通可以转移至地下解决，地面创造步行环境。4#-1、4#-2、5#地块内部道路为引导建设道路，各地块在实际设计和开发时可根据需要进行调整。
由于万科?天誉位于龙岗中心区整体开放空间的核心地区，规划中步行系统将以龙城广场、三馆、客家建筑、地铁站点、商业、步行街为步行系统的骨架，建立整体的步行空间网络，强调公共空间的可达性、融合性。利用骑楼空间和跟地块整体的二层步行平台组成立体步行体系。整个规划区规划约0.8万个停车位。
■至高城市生活形态：万科·天誉的HOPSCA
万科?天誉总建面近达百万平米，建设时序上将分为四期开发。其中，一期为3#-2地块；二期：4#-2地块（九年一贯制学校）和5#-2地块；三期：4#-4地块；四期：1#-2、4#-1地块。产品形态涵括了住宅、商业、商业性办公、基政建设、教育、广场、文化设施等这些城市建设中涉及的建设形态，品种极为齐全。
其实，万科?天誉也是万科产品中品类最齐全的项目，是深圳万科的第一个城市综合体项目，包括万科广场购物中心，万科大厦写字楼、万科天誉住宅。这种集办公楼、文化、购物、会所、高尚住宅等于一体的品种齐全都市综合体物业，可谓是现时地产模式的最高形式---豪布斯卡（HOPSCA）。
这种发展模式伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而成长，通过各种功能的综合互补，建立相互存在的价值关系，使得居者能享受到城市多样化的生活状态，实现工作、生活、娱乐、休闲、出行的复合化发展。
集合万科最齐全品种的万科·天誉，正是万科发展豪布斯卡模式的典型项目。尤其是在龙岗中心区发展不断旺盛的同时，万科·天誉配合着整个片区城市化发展的步伐，以处于中心区核心位置的绝对地理优势，更以至高产品形态来面世，无疑是赋以深圳第三大中心区最高的、最丰富的生活品质。
