21世纪经济报道以“城市再造：以模式创新求解城市综合体可持续发展”为主题，于11月25日在上海举办21世纪中国城市综合体高峰论坛2011年年会。东方财富网全程直播此次论坛，以下为论坛第一个对话环节的嘉宾发言实录。
下面我们进入今天第一个对话环节，泡沫之辨，我们能够容纳多少城市综合体。有请以下对话嘉宾：
住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士；
中国房地产研究会副长顾云昌先生；
经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生；
全国工商联房地产商会秘书长钟彬先生；
银泰置地(集团)有限公司副总裁王锐先生。
下面，让我们掌声有请本次对话的嘉宾主持，知名的财经评论家、财经专栏作家叶檀女士。有请各位嘉宾！
叶檀：刚才看到抢帽子的游戏，以后商业地产是不是也会这么抢。早上我想商业地产方面的问题，在座都是专家，我听说有的城市在规划的商业中心CBD就有20几个。王先生做实物的，您觉得上海这样的一线城市可以容纳多少个城市综合体？
王锐：我觉得这个相当具体，先从比较宏观的层面讲一下。今天我们辩论的主题是城市综合体的泡沫之辨。刚才几位专家提到了，目前中国城市综合体方兴未艾，很多城市出现了大量城市综合体项目。据我们了解比较突出的城市，年初了解在建的城市综合体项目80个，就我最近了解到，成都的城市综合体已经达到了100个。
怎么考虑城市综合体的泡沫问题。我有四个方面的观点，我觉得就目前中国在建储备的城市综合体项目来说，从长远来看和中国整体人口总量、经济发展和城市化进程的速度来看没有达到饱和的状态。
很多人感觉城市综合体出现的太多，有泡沫的问题。我觉得和城市综合体规划的平衡性问题有直接因素。我们可以了解到，目前国内在建城市综合体项目基本都是在一线或者经济比较发达的二线城市。我们还有三线，甚至经济发达的四线城市相对来说不是那么多。
叶檀：您认为在个别地方还是有泡沫的，其实总体没有饱和？
王锐：对。城市综合体的增长速度和城市化经济发展速度相匹配。在近一两年，由于住宅宏观调控，很多住宅地产开发商觉得商业地产抗风险能力比较强，长期投资相对于住宅比较稳定。去年开始，很多住宅包括其他行业转到商业地产。在未来一两年或者三年出现了井喷，突然上千个城市综合体出现。在这个阶段性肯定存在泡沫。
由于整个商业地产在中国的发展来说，宽泛一点算十年左右的时间，发展根基比较浅，包括各种资源、人才储备相对于其他行业还是很年轻的。这么大的体量需要找到人力，人力成本不断的增加，拿地成本不断增加。由于一个区域出现过多的项目，租金收益可能还会降低。
叶檀：您说了这几个观点让我应接不暇。我听着觉得还是泡沫，从人才储备、土地储备各方面都是泡沫。请问秦虹女士，像成都这样100个城市综合体，人才储备各方面都不够，你觉得是不是一个泡沫。
秦虹：城市综合体是否能够满足城市发展的需要不能以个数为标准的，专业说法是人均的商业面积。人均商业面积大供应充足，人均商业面积小供应就是不足的。我们应该综合考虑。
即使人均商业面积达到相对比较高的水平，也不能说我们商业供应就过剩了，因为我们现在存在巨大的结构性差异。我们商业提供的服务、产品、商品还是一个同质化的。在同质化的水平下，大家已经饱和了，差异化的需求往往得到满足。中国促进消费和购物，因为国内没有能够满足这些人需求的产品和服务，所以大家到境外消费。中国的商业地产不是简单的多少和过剩或者泡沫的问题，关键是我们结构性的问题还是很突出。
叶檀：您刚才说到了不管多少不能以个数为标准，要以人均占有的商业面积来看。现在这样的情况下，我看到每个城市的面貌比较相同，你认为这样的情况下，是不是像现在主打模式商业的城市综合体有点儿过剩，应该发展一些差异化的城市综合体，能不能往这个方面稍微阐述一下。我们看到比较类似的商业综合体是不是有点儿过剩。
秦虹：关于这个方面也要分城市。我们看到二三线城市商业供应方面确实短时间内大家集中供应过多的趋势，这个是需要警惕的。我们商业服务业的提供和人们收入水平提高和城市人口速度相匹配。当然商业的发展有一个过程，如果我们在今后运营如果成功，能够注意到这个差异化的竞争可以大大的缓解这种供应过度的问题，需要后期组织运营方面体现差异性。商业地产能否成功根本不取决于我们的地产，关键是取决于商业。如果商业有足够的支撑能力，我们再提供一些地产是没有问题的。如果商业没有足够能力，现在就可以说已经过剩了，开发企业盖房子是全世界一流的，中国的房地产企业盖的房子是全球每年盖房子的总和。这个问题更多需要商业专家解决，商业服务业产业如何发展的问题，地产的发展不是问题，问题是在于商业。
叶檀：从商业来说确实需要拓展商业能力。我想问钟伟先生一个问题，第一、整体泡沫和结构性的泡沫问题。第二、对于您来说，哪个城市的商业物业您比较满意，或者你理想中比较好的商业物业形式大概是怎样的？
