21世纪经济报道以“城市再造：以模式创新求解城市综合体可持续发展”为主题，于11月25日在上海举办21世纪中国城市综合体高峰论坛2011年年会。以下为月星集团副总裁杨创先生的发言实录。
杨创：尊敬的各位领导和朋友大家下午好！在不同的市场里面，看到综合体发展过程当中，从政府的需要，市场的需要和其他投资的需要。我们反思一个问题，这里所有的需要，有没有想到真正市场情况怎么样。我今天主要分四个部分讲。第一、商业的进化论。第二、城市综合体的定位角色。第三、综合体的设计与动线。第四是开发周期与步伐。
商业从最早一个店铺开始，到店铺到百货公司开不同的柜位，后来百货公司在商场里面开3-5万平米的百货大楼，最后商场变到综合体里面的一部分。我想一个问题，下一个是什么呢？综合体就是在城市里面，他的角色是做什么东西才是一个成功的综合体。这是我以前做零售时候的品牌，开了1000多个店。最好的就是沿街店铺，我们可以控制。慢慢沿街店铺受到天气影响、周边拆迁影响，逼到去百货公司。到百货公司以后，我们看到了很多的店铺。
我们进了百货公司里面面对一个艰难的问题，百货公司周年庆，一年搞两次降价。做得好，百货公司给我调位置，做得不好百货公司也要给我调位置。这样百货公司的角色就是在一个商场里面。你看到我们从零售行业的发展，从很小的店铺，可能100平米做到龙头店有300平米、500平米，进到百货公司2万平米、3万平米，我们看到整个体量越来越大。
我们提出一个问题，大型综合体是不是进化的终点。刚才我们看到了这个图，今天21世纪论坛拿到这个图讲综合体的发展，每个城市里面也是有很多不同的综合体。第二块我们讲到了综合体在市场里面的定位，我讲的地位不是中高低档，而是在市场或者一个城市扮演什么角色。今天早上我听到好几个嘉宾讲要做一个城市的交通枢纽还是给人家消费的地方，或者给人家娱乐的地方。这几个地方不是这么简单，在这块光是从商业角度或者利润角度来讲。首先进这个市场需要。中国盖综合体，能拿地的地方盖50万、100万平米的综合体，在日本东京盖一个地方需要花14年，把很多小业主或者个别单位方案筹建起来，才能做一个很大的面积。他花14年时间进行收地做设计，钉子户不愿意走，钉子户最后变成了他们集团的股东，大家一起发财。
我们也可以看到每个城市里面也有综合体，综合体是不是有一天会完呢？我觉得不会的。综合体还是把老的商业零售取代了。北京的西单越来越多的商场，把原来沿街小店铺关掉，变成一个新的商场。整个发展都是有新的东西取代老的东西，但是新的东西，城市里面更大，把原有的空地融合在一起，变成新的综合体。
