21世纪经济报道以“城市再造：以模式创新求解城市综合体可持续发展”为主题，于11月25日在上海举办21世纪中国城市综合体高峰论坛2011年年会。以下为中国房产信息集团执行总裁丁祖昱先生的发言实录。
下面，是21世纪中国城市综合体高峰论坛权威报告的发布时间。有请中国房产信息集团执行总裁丁祖昱先生为大家做中国城市综合体发展趋势报告的发布。
丁祖昱：非常感谢，今天下午有这个机会和大家一起交流城市综合体。这份报告刚刚做完，还来不及印刷，如果大家需要最后电子版的报告，可以留下邮箱给我，我可以发给大家，供大家做参考。
作为中国房产信息集团，我们今年专门做了全国的商业地产，特别是对于全国城市综合体做了基础性的研究。这份报告对于基础性研究给予很多的数据。其中包括当前中国城市综合体的现状，特别是存量到底有多少，未来的增量大概有怎样的数量概念。另外，对于城市综合体存在的问题，几种运作的模式做了简单的探讨。对于每块里面的细部都有详细报告，会陆续的出来，年底之前分报告都会出完。
当前中国房地产城市综合体的现状。我们定义的城市综合体是三种业态以上，含三种，规模在10万平方米以上的房地产综合项目，可以是酒店、商业、办公，也可以是商业办公住宅。再加酒店、文化中心类似都可以，但是规模不能太小，我们界定10万平方米以上。
在这样的概念界定下，我们算了一个存量。存量算出来之后，我一开始这个数字吓一跳，像沈阳这种地方存量特多。我们可以看到北京最多，有1683万平方米的存量，这些都是我刚刚讲到的十万平方米以上，三个业态以上的。
后来我专门去研究了一下，为什么上海这么多的商业项目，办公楼项目、写字楼项目，综合体这么少。他们说上海就是奇怪，整个陆家嘴除了最新搞出来的环球金融，之前的金茂大厦，很少有超过3个业态以上的项目，基本上都是写字楼。整个陆家嘴全是写字楼，连商场都不配。搞一个正大广场只有商场，没有写字楼，也没有住宅，陆家嘴几乎找不到综合体。淮海路上面往往是下面商场，下面写字楼，两种业态，也称不上综合体。如果算两种业态，上海的综合体很多，如果算三种业态，上海是少的。这样一看，原来的虹桥更少。实际上原来在上海2005年前建的大多数项目都不是综合体，自从万达进入上海以后搞出来的项目才出现了综合体。上海比较典型的综合体是上海徐家汇港汇、恒隆广场，这是典型的综合体。
我刚刚说到了沈阳，它有非常多的综合体。我们可以看沈阳综合体的地图，也许PPT不一定有，但是报告当中可以看到详细的地铁。沈阳综合体密密麻麻，已建成的四个，未来上市的还有几十个。在目前的综合体当中，大多数处于城市的副中心区域，城市中心区域的综合体是最多的。中心区建设的过程当中，综合体的概念没有兴起，在城市副中心建设的过程当中，综合体成为了副中心当中的主流。由于这样的交通配套和轨道交通配套的优势，使得今天在城市副中心，成为综合体主要的区域。有32%处于城市副中心区，还有17%属于城市新区，有50%处于城市核心区。未来这种比例，城市新区的比例大大提升。
现在有轨道交通的城市综合体数量也已经提升了，提升到了56.9%，实际上城市综合体没有轨道支撑的，他有很大的劣势。现在已经上市的存量当中，接近60%。
物业组合当中。我们发现综合体当中如果没有商业就谈不上综合体。我们看到所有综合体当中，商业是城市综合体的基本引擎。在不同的区域，办公基本上都有，酒店和住宅这块有不同的品类方式。个别的项目当中也有文化中心、艺术中心类似其他辅助的功能。我们再看看增量市场。这里面既是机遇，我个人认为也是有一些挑战。3-5年内典型城市综合体增量预估成都排第一位，有2757万平米，昆明1972万平米，西安1921万平米，大家看到都是中西部城市，没有沿海城市。
