21世纪经济报道以“城市再造：以模式创新求解城市综合体可持续发展”为主题，于11月25日在上海举办21世纪中国城市综合体高峰论坛2011年年会。东方财富网全程直播此次论坛，以下为中国房地产研究会副会长顾云昌先生的发言实录。
顾云昌：各位朋友，很高兴参加这次21世纪中国城市综合体高峰论坛。2011年给我们的感觉商品房要压，保障房要上，住宅地产要下，商业地产要上。中国的房地产出现两个上，保障房大赶快上，商业地产一哄而上。
我最近看到了一些信息，无论是沿海城市还是内地级城市，有的城市今年的开工量，一年增加了80%多，很多市长跟我说，我们区里面10个综合体，我们不能不相信综合体是好的市场，但是的确有很大的风险。
当代城市发展的新潮流。刚才秦虹主任讲到了中国的城市化，现在中国人一半住在城里，一半住在农村。未来最起码有70%的人住在城里，30%以下的人住在农村，这就是城市化。第二、中国的城市化，住在城里人不一定享受到城市的全部生活，住房水平和待遇不是所有人都一样，我们的农民工兄弟就不一样。真正的城市化率可能只有35%。另外15%是农民工兄弟，他们的住房讨论，提供给他们的公共产品不是城市人的水平，住房我们人均30平米以上，他们人均5平米、10平米。半拉子城市化要变成全城市化，另外我们城里的人要不断提高生活水平和不断改善。怎么改善，买好房子，还要拆房子。这是中国的城市化当中要盖的房子，要盖住宅和商业地产肯定有很大的需求量。当代城市发展当中我们盖很多的房子，中国每年新盖的住房占了世界总量的50%，人口只占了世界人口的五分之一。世界上最大的人口迁徙就发生在中国，在冬天里面，我们考虑这个问题要有远见，春天和夏天会到的，关键是冬天能不能过好。
第二、一些发展中国家城市化基本完成，他们也有房地产，如果没有房地产美国不会有金融危机，因为美国次贷危机导致全世界金融风暴。我最近到西班牙，西班牙房地产价格下跌了20%，整个国家失业率20%。我不是说由于失业率是房地产下降造成的，起码是重要因素。美国的房价下降30%，经济一塌糊涂。什么时候美国经济可以上来，房地产经济上来就可以了。所以房地产和经济的关系密切，他们是搞城市更新。
我下面总结了一下，当代世界城市发展的新潮流有四个潮。第一是新城市主义；第二是田园城市；第三是紧凑节约型；第四绿色环保型。新城市主义，城市扩张是怎么扩张的？中国这样搞开发区，再盖一个城市，我们城市过去几年都是开发区的，现在大家觉得光搞开发区是有问题的，白天上班了，晚上黑灯瞎火成为一个“鬼城”。住宅区放在城里面，白天上班了，都是老头老太太在家里，晚上进来了，交通拥堵。我们不能搞开发区，一定要搞新城市，新区，城和市一起盖，规划新城市，而不是开发区。因为城和市是有机体，城是住人的，古时候大家住在一起，为了安全把城墙盖起来，搞一个护城河，这叫做城。什么叫市？要有交易市场，街头摆摊，市场出来了，到现在的城市综合体。城和市必须共同发展。我们是光发展城，不发展市，光发展市或者不发展城。我们要搞清楚，新城市主义是城和市有机协调发展。我们综合体恰恰是一个微型城市，在综合体里面住的有产业、酒店、办公和人们需要的，综合体是新城市主义的典范。
第二个潮流是田园城市，指旧城改造再开发。西方发达国家旧城衰败了，动员富人开发旧城。改造旧城要把田园模式引入，把阳光、空气、绿地引入。人们清楚不能再盖高楼，要留出绿地。像上海每个区域有一个绿地，每个街道有一个小绿地，这就是田园城市。
第三是紧凑节约。节约型、紧凑型。因为城市土地资源有限，要节约能源，把城市搞的紧凑一点，综合体都是步行的，减少交通，减少对外的路线，综合体是密集、紧凑节约的。我认为中国城市发展要讲究紧凑，中国的住宅建设讲紧凑，因为我们人多地少。城市化不能像美国学习，美国是四个轮子上的国家，汽油价格便宜。我们中国石油价格比美国石油价格贵一倍，但是人家工资比我们高。中国的城市化一定要讲紧凑。要向欧洲国家学习，欧洲国家城市紧凑，交通组织不错。
第四是绿色环保。城市化当中讲紧凑和节约，也不能忘记绿色环保和生态。上海世博会的口号叫做“城市，让生活更美好”。综合体让我们的城市更加繁荣，繁荣当中要有生态，这结合起来是理想境界。
