非常高兴有机会和大家讨论城市综合体发展与未来的问题。2012年外国经济的主要特点是衰退，2012年中国经济的主要特点是转型。对于外部经济，我们不要说次贷危机以后等待光明，外部经济来讲我们刚刚走入黑暗，对于中国经济来讲，很多人期待今年年底和明年上半年调控放松。忘了这件事情吧，中国经济刚刚进入转型之年，因此调控将会持续。既然是这样的结论，我给大家介绍一些结论性的话。
第一、西方国家发生了什么？衰退。从美国、日本和欧洲的情况来看，我最看好的是日本，这可能和大家预想的不一致。因为日本在2011年经历了地震、海啸和日元出乎意料升值到70%多，尽管有这些不利因素，尽管政治、社会动荡，但是日本经济今年的表现仍然可圈可点。因此，在2012年，在西方经济当中日本经济是最强劲的，明年的增速可以达到2%以上，其次是美国。美国仍然持续弱势复苏的态势，今年美国经济的增速大约1.8-1.9%，明年可能是1.6%，但是美国的消费投资正在逐步的好转，美国的资本市场慢慢恢复元气。来自于欧洲和新兴国家的资本向美国集中，美国孕育着一场重大的技术创新。欧洲在爆发一场规模比次贷危机更大，但是对于全球冲击和负面冲击小的多的一场危机。
现在讨论欧债怎么样发展演化为时尚早，我必须指出欧债危机对于欧元区域国家来讲不是考虑怎么活法的问题，而是哪种死法的问题。因为欧元区如果不能走向某种财政共同体或者进入联邦的话，欧元的解体五年之内可以想像，十年之内是一个大概率事件。没有其他主要经济体，包括美国、日本、中国和其他新兴国家愿意对于欧洲伸出援助之手。欧洲正在这种氛围当中逐渐成熟。欧债危机不是一年或者两年可以解决的问题，恐怕一代或者两代人没有能力解决的问题。
欧债危机对于中国的影响大吗？有一点影响，但是远远没有那么大。欧洲对化的FDI直接投资50多亿美元，折合人民币相当于我们一周固定资产投资的金额。尽管欧洲占据了我们出口市场的五分之一，中国从欧洲得到的贸易顺差每年1400-1500亿美元，75%的贸易是加工贸易，主要的利益主体是欧洲企业，而不是中国企业。并且中国在欧洲主要贸易对象是德法这样的经济体。
我演讲的第一个结论，外部站在衰退的起点上，欧洲的长期衰退是可以预见的，欧洲目前的金融资产的价格，港口码头硬资产的价格，房地产的价格都有大幅度下跌的巨大空间。如果雅典机场以1美元的价格出让，意大利或者希腊的房价跌了30-40%都很正常，因为次贷危机当中，美国的房价平均跌幅超过了28%。
中国经济目前的状态是什么？转型。我反复强调转型的痛苦，有很多人可能会认为中国经济的GDP增长数据、财政收入的增长速度、规模以上工业企业的利润，货币供应量等等这些政府所关注的宏观经济数据和我们企业和民众切身生活并没有什么关系，不管是10%的增长还是8%的增长，我一样快乐的吃饭。你发现这种看法是错的，因为各种宏观经济的数据全面下滑将深刻的影响企业和居民的生活。我们预估今年全年的经济增速9.3%-9.4%，第四季度的经济增速有可能低于9%。通常全年比我们预估量差的多，可能达到5.5%-5.6%。物价回落的速度比我们想象的缓慢多。
从今年看明年，2012年经济增速比今年慢0.5个百分点，只有8.6%-8.7%。外国投资银行预估明年中国经济增速和我们差不多，但是他们认为明年的通胀大概是3%。我们可以看一下主要中国经济增长的动作，固定资产投资今年全年大概是24%，明年下降22%。消费今年是16.5%，明年消费和今年差不多。从广交会等情况来看，从第四季度和前三季度的资本流动情况来看，明年的外贸可以用惨不忍睹形容，外贸行业本来在2008年之前就是一个夕阳行业，次贷危机使得这个行业焕发了短暂的第二春。以后我们看外贸是不能做的，尤其是出口贸易。因此，我们看明年的经济增长，投资温和下滑，消费大致持平，外贸显著萎缩，明年的经济增速不如今年。既然这样，调控什么时候会放松？当今年上半年的经济数据出来之后，有很多企业期待调控放松，到了年底又有很多企业或者媒体，或者民众期望银根、税收、财税政策放松。我个人的看法，截止到明年第一季度结束之前，调控都不会有任何明显放松的迹象，甚至诸位期待的微调都不会有。
宏观调控的放松有两个标志性的事件，如果这两个标志性的事件发生了，就算是宏观调控有微调了，如果没有发生，微调就没有出现。第一个标志性的事件，中国人民银行要求的法定存款准备金率下降，如果下降说明了货币政策有了微调，金融体系出现了流动性紧张。第二、政府的财政税收收入，政府要搂钱的，今年的企业利润增长不好，由于增长预收的大量税收，政府手里有钱就感觉不到调控的痛苦。很幸运，中国的财政收入第一季度超过30%到第四季度跌到20%以下。如果明年第一季度中央和地方的财政收入增速同比低于15%的话，也就是说中央和地方政府手里面没钱了，调控才有可能温和放松。
结合我们对于中国经济转型的看法，我们认为从现在到明年第一季度，调控没有显著放松。这两个标志性的事件也许要等到第一季度结束之后的第二季度，也就是四、五月份才有可能温和的发生一些变化。明年第一季度的经济增速进一步下滑以及通胀的下行都是可以预见的。所以，对于目前的房地产市场，对于目前的资本市场，我想提醒的既不是政策底，也不是市场底，这两个底部我们都没有看见。
对于商业地产总态势的判断。从现在来看未来三年供过于求。为什么是这样一个结论？截止到10月份，在建面积44亿平米，包括商业和住宅，土地储备的存量18-20亿平米，这些土地至少还可以盖上30亿平米左右的房子。正在提供和潜在能够提供的供应量超过了70亿平米，而以2009年、2010年包括今年三年的平均来讲，我们每年商品房的销售能走掉的量，如果能够有8-10亿平米就算不错。因此，在销售节奏明显放缓的情况下，我们的在建面积和土地储备显得规模过大。即便年销售12亿平米，现实和潜在的供应量恐怕也需要至少4-5年才能消化完毕。
土地市场最好的时候已经过去，如火如荼的中国城市化进程结束了。2010年，我在博鳌论坛演讲的主题不知道各位是不是记得，主题的叫做《巅峰用逝，辉煌不在》。今年六、七月份，在博鳌的论坛上，我演讲的主题是《调控延续，抉择去留》，不要考虑调控会不会放松，你考虑干不干这个行业呢，不干这个行业也是可以的。这是我讲的第三点，供过于求，并且建造成本上升，通胀下行！商品房供应的价格还下行。这是我们目前面临的严峻市场情况。
城市化、货币化、人口流动给我们带来的机会到底还有多大？感谢人民银行拼命的印钞票，所以我们被迫买房子，否则我们拿到这些钱都是废纸一张。货币化支撑着房地产，货币政策正在收紧，对于房地产不利。除此之外，城市人口流动和人口变迁也在深刻影响着房地产的未来。假定中国的城市化进程在未来十年没有丝毫放慢，从目前大约49%上升到2020年的52%，意味着在未来十年，大约有1.6-2亿人将从农村户口变成城镇户口，假定目前城镇居民有30%左右的人在未来十年将更新他们的住宅，也就是说住宅更新率每年3%，这已经是一个很高的数字了。目前城市居民大概2.5户，更新需求大概创造的住宅套数每年新供应住宅消化600万套左右。由城市化带来的新增1.6-2亿人口，他们基本上没有商品房购买能力，其中一半将有3600万套的保障性住房满足他们的需求，这足够容纳1亿人。也就是说从农村进城的那部分人，给他们提供每年200万套够了。所以住宅市场在未来十年的容量，我们估计500万-800万，围绕着住宅市场激发城市综合体的有效需求是有限的，而不是无限的。如果你认为中国的人向城市和县城集中的速度没有过去十年那么快，为什么认为在人的集聚速度相对放缓的时候，城市居民的消费能力在加速。即便北京每年多增了五六十万人又怎样，它能养活多少个城市综合体。
所以城市综合体的发展和住宅的发展不能割裂，由于住宅的供应量占到了全部商品房供应量接近80%，城市综合体的发展并不能够弥补住宅滑坡带来巨大市场空间的损失。住宅发展速度趋缓的时候，我们不能发现城市综合体的需求猛烈上升，他们是相互繁荣，而不是割裂的。不能说没有那么多人集聚了，居然还有那么多人拼命的消费，逻辑上走不通的。从货币化、城市化和人口的流动来看，我个人很悲观的认为，房地产行业在西方可以干五十年，在中国干二十年差不多了。1998-2018年，这场大幕基本落幕。同时它和我们中国经济的转型也是同步的，因为1998-2018，或者到现在为止，这是由地产、金融、消费推动的，未来十年，地产、金融在国民经济当中的主导产业地位显著持续下降。摆在中国政府面前的困惑，如果地产不能扶持的，如果金融难以的发展，下一个主导中国经济长周期增长的好产业，新兴的战略产业在哪里。中国政府把地产金融按下去了，扶哪一块还没有想好。
尽管我们长期比较悲观，但是短期我们应该乐观。从现在来看2012年，市场并没有像我们想象的那么坏，今年下半年状况和明年上半年的状况是非常类似的，也是今年7月份我在博鳌论坛上反复强调的，到今年年底及明年春节后会有两轮降价的浪潮。今年年底之前降价的浪潮是开发商还希望资金回笼，能够把项目维持住。明年上半年降价销售的项目大多数原因是因为有一些开发商不想再从事这个行业了。明年下半年的情况和今年上半年的情况是比较类似的，所以今年大家的日子过的比较痛苦，一个季度不如一个季度，这种情况来将延续两个季度。明年，房地产市场一个季度好于一个季度，因为你很难想象，宏观调控，尤其是针对房地产的宏观调控还能出台比限购、限贷更极端的政策措施吗？请想象一下还有没有更坏的措施出台？如果没有的话，我们现在已经陷入了对于短期判断的过度悲观。
当然，明年房价整体价格处于相对低的位置，如果是这样的话，对于房地产行业的从业人员而言，你必须考虑在新购置土地，新开工，不如等待市场变得更坏的时候收购项目和公司来得更干脆、便捷，而且便于规避风险。对于房地产企业而言，我个人倾向2015-2018年是离开这个产业的时候，不是说这个产业没有希望了，而是说在那个时候，应该有期待行业比房地产更容易获得超额利润的。
我们怎么看待消费者的机会。消费者的机会可能并不仅仅在中国，我个人倾向认为你是国内消费者，明年上半年购房还是不错的选择。如果你是一个高收入家庭，在境外购房同样具有巨大的机遇。在我们的一生当中所遭遇的无风险套利的机会是不多的，但是现在境外房地产市场给我们提供了一些无风险套利的机会。对于房地产生产企业来讲，比如说某一个以持有物业开发为主的大连企业，09年是很痛苦的，后来搞了一笔私募融了几十亿美金，现在日子缓过来了，那笔私募的基金无风险套利，假定当初两年半的借美元贷款年利率9%，当时是贵的，两年半过去了，人民币对美元的升值超过了9%，这家企业的收入是人民币，负债是美元。所以，这笔负债给这家房地产开发企业带来了巨大的收益。对于中国的消费者可能也存在着这样无风险套利的机会，例如新加坡的商品房，作为非居民首付30%，可以借入70%左右的贷款，可以是新元、美元或者其他币种的贷款。如果新加坡的商品房每上升2%的价格，你获得了6%的收益。如果你借了70%是美元贷款，美元按揭贷款利率2-3%，把人民币存在中国，每年至少拿5%、6%的收益，你美元负债成本2-3%，如果未来人民币对美元每年大概升值3%，我们可以看到收入人民比化和负债的美元化，使得有杠杆的周边外围市场商品房对于中国高收入家庭的吸引力大有信心。这是对于房地产开发企业也罢，对于房地产的消费者也罢，显然都存在着无风险套利的机会。
城市综合体在发生变化。城市综合体发生怎样的变化？有一些是好的，有一些是坏的。城市综合体正在发生的变化，城市综合体越来越接近交通枢纽。因为城市综合体通常容积率非常高，人流非常密集和集中，所以城市综合体必须在交通枢纽附近。城市综合体的体量也是在慢慢缩小。
看一下万达，很少有一个万达广场会做得体量超大，而通常会在一个城市选择作为一个体量中等的几个城市综合体。因为超大规模的城市综合体的确管理、招商、后期运营的难度很大。目前城市综合体可售比例仍然上升，以万达广场来看，以前万达广场建筑品质令人怀疑，不适合长期持有，以前可售比例很高。现在把酒店式公寓这部分单提出来做了万达公馆。因此，我个人理解，以万达广场这样的城市综合体的建造速度越来越快，招商模式越来越成熟，可售部分的比例越来越增加，预示着一些大的具有战略眼光的企业也可能埋下某个时间离开这个市场可能。
城市综合体发生的变化是什么？由硬变软。有人搞城市综合体，搞奥特莱斯，如果你没有品牌专营权，你怎么相信搞奥特莱斯就能够成功呢，奥特莱斯和永和豆浆大王真的有本质性的区别吗。城市综合体未来的主要商业业态肯定由硬变软，由标准化工业消费品构成的城市综合体的业态都将弱化，电子商务应该起来了。
看看80后、90后还有谁在商场里面买化妆品和成衣，看看目前的音箱出版社，图书出版业面临的巨大困境。如果电子商务能够解决物流配送问题，能够解决虚拟使用和体验问题，能够解决电子发票问题，以后规模巨大的电器连锁的方式都寿终正寝，没有必要。女孩子之所以买衣服到商场，是因为身材不一样，各个衣服的款型、尺寸不一样，但是以后可以提供这样的软件，你输入身体的详细参数，选择某一个品牌，通过这个软件在网上可以反复的试各种各样的衣服，观察你穿上这种衣服各种效果，你还有什么必要到现场挑衣服。电子发票的问题也是一样，只要有电子发票号，交易类型和交易金额，就可以进行税收的抵扣。如果以后国税地区部门在电子商务企业嵌入电子税务平台，这个问题迎刃而解了。
以城市综合体以硬销售为主的大规模工业消费类产品，这样的业务模式转向更软的，以文化、餐饮、养生、会所这样的方式展开业务。比如说影院，影院屏幕变小了，没有几千人看电影的情况了，几百号、几十号人看一场电影。看电影的时候可以边吃边看，随时可以把电影停下来，但是前提是你对于电影包厢支付了以时间计算的费用。这就是城市综合体未来的趋势，由目前的硬梆梆变得更加柔软，适应在家庭之内，在网络上没有办法充分提供服务和体验。
我们看到住宅的变化是什么？作为房地产住宅开发的整体性机会接近结束，但是大量以经济发达的县和比较发达的镇提供的住宅机会是有的，但是这种住宅机会，意味着你的主要利润来源并不单纯来自于住宅，而来自于住宅的小区商业配套。你有没有足够小区商业配套营运能力，能不能做到住宅开发和后期为垄断小区商业配套这两项结合起来获得利润的能力。如果你自己不做物业，并且通过物业的方式基本垄断小区商业配套，光凭住宅做出利润，哪怕在强县也是很困难的。
目前我们国内有一些企业正在做这样的尝试，我个人相信，住宅和住宅的小区商业配套，或者围绕住宅所做的相对小型的城市综合体，在县及大的镇可能会有一些市场空间。
最后，总结一下我对于市场的看法。我们仍然遭遇到外部衰退和内部经济转型的困惑，房地产市场爆发式增长的过程已经结束了，金融和地产在未来五年都是值得慢慢的退出的行业。因为像银行业也罢，地产业也罢，都经历了2003-2010年最美好时光。我们以后可能需要更谨慎的看待能够看到的产业机会，如果让我去选择，我相信八十年代的技术英雄将重新回归，在互联网为基础的新兴产业和以生物工程为基础的新兴产业，这些技术英雄的企业创造能力将在未来更长的时间，在中国整个政治经济舞台上扮演他们的主角地位。
我们看明年不用像诸位想象的那么悲观，今年是一路向下的，明年的市场大体而言并不比今年更难过，因为没有意外的话，明年的第一季度结束和第二季度开始，货币政策的存款准备金率，财政收入大幅度滑坡，这两个标志性的事件都将陆续发生，那个时候我们可能看到宏观调控结构性调整。
谢谢诸位！
