在一次“持续调控资金链增压下如何突围”的讨论中，与会者大多认为转型商业地产或许是目前房企应对资金链危机的最好办法。然而，盛高置地的案例却对上述论断说“不”。
穆迪11月29日发布报告，将盛高置地（控股）有限公司的公司家族评级由Ba3下调为B1，同时将盛高置地约2亿美元的高级无抵押债务评级从B1下调为B2，评级展望为负面。9月30日,另一大评级机构标准普尔也宣布,将盛高置地的长期企业信用评级由“BB-”下调至“B+”,将其未到期优先无担保债券的债务评级由“B+”下调至“B”。
被上述两大机构调低评级的盛高置地是2009年以后最早转型商业地产开发的房地产商之一。但上述转型显然没有让该公司在调控下减缓财务压力。盛高置地上半年财务报表显示，占到所有开发类1/6以上的投资类物业目前的收益贡献仅占集团收入1%，这使得公司更多销售物业“过冬”。
商业地产持有比例不宜过大
与很多去年和今年才开始转型商业地产的开发商相比，盛高置地无疑转型时间更早。根据盛高置地主席王伟贤在2010年的主席致辞，早在2009年，盛高置地就完成了“2+X”精品地产发展战略，（“2”是指大型中高端住宅社区和城市综合体项目,“X”则是指盛高置地在全国发展的旅游与休闲地产）实现了战略转型。
王伟贤在今年上半年接受采访时也表示，住宅、城市综合体和旅游休闲地产的比例应该是4：4：2。
但盛高置地上半年的财务报表却显示，截至今年上半年，或者已竣工的投资物业的账面价值已经达到20亿元,加上联营的外滩半岛酒店，总资产超过30亿元，但带来的租金收入却只占到集团总收入的1%。根据上半年财报，该公司物业销售的收入达到12.63亿元，占到上半年销售收入的绝大部分。而物业租赁收入、酒店收入等投资物业相关收入却只有3700万元。
上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟告诉记者，对那些计划转型商业地产的住宅开发商来说，在转型初期，商业地产投资不宜过大。即使在转型完成后，上述资产比例也应该仅占整个集团的20%~30%，并且需要5年以上的转型，才能逐步实现。
持有商业地产难获足够现金流
张宏伟说，由于转型初期开发商很难通过持有商业地产获得足够的现金流，开发商更多需要通过卖房来解决资金压力。
然而，上半年盛高置地的销售显然不理想，公司的合约销售仅为15.57亿元，不到全年目标的22.24%。
10月份之后，盛高置地的销售情况并未改善。截至10月31日，公司的销售额仅为26.1亿元，只较6月底增加了10亿元出头。
中房信分析师薛建雄说，解决盛高置地资金周转的最好办法，其实就是降价销售。该机构的数据显示，盛高置地在上海的项目盛高香溢湾10月份以后成交均价开始出现下调，由原来的22000多元左右下调至17000元左右，成交量因此迅速上升。10至12月的三个月不到时间，成交面积已是今年前九月的近一倍。
他认为，盛高置地其他项目也有可能效仿盛高香溢湾，通过大幅调整项目的销售价格方式，实现快速销售。但本报记者观察盛高置地8、9、10月的月度通讯，除香溢湾的价格有每平方米2000元左右的调整外，其他项目并没有大幅调整。
经营性物业抵押也困难
在上海一家评估师事务所任评估师的黄海告诉记者，一旦开发商所开发的住宅降价，势必会影响到同时开发的商业地产的估值。一般情况下，商业地产的估值本身就可能要比住宅低一些。
此前，上海一家银行的贷款经理曾告诉记者，相比于开发贷款，目前以商业地产作抵押，获取“经营性物业抵押贷款”要容易得多。
盛高置地上半年财务报表表明，盛高置地已完工物业的账面价值投资类物业账面价值有13.24亿元，但只有价值12.52亿元的资产得到抵押。相比之下，尽管开发贷款正在被银行收紧，但开发中账面价值达到96.51亿元的销售物业中依然有70亿元物业通过抵押获得了贷款。
张宏伟表示，事实上绝大多数的开发商很难因为短期转型商业地产而获益。这一转型只能是立足长远的战略布局，而不可能解房企眼前之急。
