疲软的国内住房销售威胁到部分地产商的资金链，生存危机成为业内关注的焦点。
作为国内首家商业地产上市公司，宝龙集团却通过专注于开发及经营二三线城市综合体项目，以及“持有”和“就地平衡”战略不断加速度扩大商业地产的“盘子”，现金流进入良性循环。
12月3日，青岛李沧首座城市综合体宝龙城市广场正式开业纳客。在出席开业典礼间隙，宝龙集团执行总裁许华芳接受了记者专访。
“商业地产短时间太集中”
中国商报：继青岛李沧宝龙城市广场开业后，宝龙将在12月底密集开业4家宝龙城市广场，外界的理解是宝龙扩张提速，对此，您怎么看？
许华芳：宝龙地产其实是一个综合体的模式，即把综合体中的住宅、SOHO、商业街很快速地销售掉，达到很快的现金流。简单而言，宝龙有两个策略：第一，宝龙开发房地产的目的是为了“持有”，这跟大多数房地产开发商“开发就是卖”的角度不太一样；第二，必须“就地平衡”，卖的地产部分足够覆盖持有的部分。
我们今年开发的几个项目就是按照年初的计划有序地开业，而且，商业有个特点，就是下半年是消费旺季，过了12月，要再开业就得到明年下半年了。因此，我们今年开业的时间大都在下半年年底。
中国商报：未来宝龙地产的开发计划和推盘、开业节奏如何？
许华芳：明年，宝龙从开发规模和销售规模来看，都应该比今年有可观的增幅。明年MALL可能有两三个，精品商业街有六七个开业。
精品商业街有卖有持，一部分是持有，但大部分是卖。不过，通常我们的做法是，卖的部分先返租3年，先把它做旺再交到业主手里，或者是代租等形式，尽可能负责任地把物业交到业主手里。
中国商报：近两年来，中国商业地产发展态势迅猛，作为国内商业地产上市的第一家公司，您觉得中国商业地产走到今天有哪些问题？最让您担忧的是什么？
许华芳：这两年商业地产这么红火，最让我担心的事情有两方面。
一个是某些地方政府太过理想化。比如，有些城市根据市场容量，短期内只能做二三十个购物中心，但他可以在3年内规划70个购物中心，短时间内商业项目推出得太集中，这个我们最怕。
为什么？因为这意味着一个零售商在某个城市短时间内拥有挑选70个开发商的选择权，进而，他会要求开发商给他免费场租、给他补贴、给他最好的位置。这样一来，大量商业项目的上马会把资源分散掉，最后这70个项目里面，可能只有10个做得很好，30个做得一般，30个做得很糟。
我们担心的第二个方面是部分房地产开发商太理想化。举个例子，我们曾经看中过一个项目，但因为我们的设想与地方政府设定的用地条件差距太大，最后我们没去投。出乎我们意料的是，最后这块地的成交价翻了5倍。
我们底价都不愿意拿的项目，有个开发商却涨了5倍，这又是什么概念？从表面上算，该项目的整个商业价值对应成交楼面地价，还是合算的，因为项目商业价值高。但如果考虑到商业地产的特性，商业地产需要很多持有，有很多风险，需要大投入，需要开发商拿回现金流。简单将地价对应商业价值的算法就有问题了。住宅和商业项目是不一样的，住宅的市场形势再差，盖得再差，打个7折，总会有人买的。但商业项目却不是这样的，做得好与不好差别很大，做得不好甚至是没有价值的。
这家开发商没有根据商业项目的特性来算账，他还是将其当作住宅一样来算，买来多少，以多少卖出去能赚钱。用老的、住宅的习惯去做商业。
这种企业尽管不代表大多数企业，但这种理想化的做法非常恐怖，由于一个商业地产项目的资金投入巨大，因此，一个项目的操作失误是可以拖垮一个企业的。
中国商报：正是因为您说的两个“理想化”，业界有观点认为，中国商业地产业正在产生泡沫，对此，您怎么看？这是否意味着整合的不可避免？
许华芳：尽管现在市场中出现了泡沫论，有一些城市也可能存在一些商业地产泡沫，但总体上，中国商业地产项目眼下还是缺的，商业地产的需求还是旺盛的。从开发商角度来看，目前，主流商业地产相互“撞车”的几率是非常少的，基本还是各自在做各自的事。
因此，我的理解是，只有当主流商业地产商开始大量“撞车”的时候，淘汰赛才会来临。所以，从开发商的角度来讲，主流思路还是希望抢先占据一定市场。因为有的市场你占领了，就有了自己的领导地位，这是非常重要的。只有形成了规模，资源整合等运营能力才能做得更好一点。
“金融调控比市场调控更厉害”
中国商报：在现在的宏观调控下，很多房地产企业都受到了一些压力，您如何看待此次调控对行业的影响，对于业界担忧宝龙地产现金流的观点，您怎么看？
许华芳：宝龙是香港上市公司，融资平台更为广泛一点，我们70％以上都是一些长期性的贷款，大部分都是1年多、2年期以上的长期性贷款。而从这次调控来看，我个人的感觉是，金融调控比市场调控更厉害，“银行”对开发商的伤害比市场的影响更大。
但这次调控也有积极意义，我的理解是调控让地产行业发展成为一个正常理性的行业，让以前高风险、高利润的行业“形象”逐渐淡去。总体而言，作为主流开发商，我们认为这次调整对开发商来讲，调整的是发展速度。现在跟2008年不太一样，所有人都在想在这种形势下怎么发展，又要做好，又要不影响自身的5年规划、3年规划。所以整体来讲，此次调控影响的还是大家的发展速度。
中国商报：有观点认为，此次调控会否转向的重要参照数据是房价下降15％至20％，您如何看待房价与调控的关系？
许华芳：中国房地产真正的泡沫并不多，其实，这次就算要调整房价，也是因为大家认为这个行业应该更保险地发展。从目前的二手市场看，房价没有降太多，因此，降幅应该是多少不能一概而论，主要还是看城市的具体情况。
要看城市存量，如果存量非常大，它一定会降，因为要去库存，而城市去库存需要一个周期。因此，自然而然都会降。
如果要讲得具体一点，对于现在有些城市的房价降了，我的看法是，降价的这些地方已经降到位了，没有降的还会往前跟着市场走，那些还没有降的企业、项目慢慢会降一点，二手房也会降一点，但不会降太多。
中国商报：调控对企业盈利能力有怎样的影响？在您看来，目前房地产商的利润率大致在什么区间？
许华芳：如果是行业整体水平，我的判断可能不大准确，不过就主流开发商的利润水平而言，我的判断是，大概在15％左右的纯利率，大部分主流开发商在这个范围内。
个人觉得，这次调控将使开发商的利润率下降3至5个百分点，不过，我们在这方面有足够的心理准备。
表面上，这次调控会把小的、没有品牌的开发商洗牌洗掉，并造成中大型开发商利润降低，但从规模上看，开发商的经营规模还在增长。从赚钱的绝对数来讲，还是有利润的。
所以，就这些方面来看，国家无论怎么调控，房地产还是一个好行业。
“地方政府地价已慢慢松口”
中国商报：压力还体现在土地市场上，根据今年前10个月的数据，十大标杆房企在一线城市有的甚至是“零拿地”，目前，宝龙在拿地层面有怎样的策略和挑战？
许华芳：在土地市场上，我们的整体策略还是稳中求进，10月份，我们刚刚在江苏拿了一个地块。
主流开发商在考虑怎么过冬的同时，也在考虑怎么发展，但对于拿地，从开发商的角度来看，地方政府的土地价格一定要到位，价格不到位，没有人会出手，因为大家对预期看得还是比较负面一点。其实，负面一点的看法对企业的发展是有好处的。
还有一个情况需要考虑。目前，大部分中大型开发商，包括我们宝龙，土地存量都很多，我们有1000多万平方米的开发面积。因此，短时间内不拿项目，我们还是能做3至5年。
眼下，大部分开发商还是比较理性的，不是说他们不愿意去拿地，也不是说他们没有钱拿地，而是时机还没到。就像买房人的心态一样，我等一等，机会将更好。
中国商报：在您看来，目前土地市场的进入时机是否已经出现？
许华芳：我们的判断是，房地产市场到明年下半年会好转一点。关键在于是地方政府先没钱，还是地产商先没钱?在房地产商看来，地方政府是没钱的，资金压力比较大。我相信，短时间内，地方政府跟中央政府的矛盾点是存在的。
这半个月来，我们已看到地方政府在慢慢松口地价，而之前一个月，政府还是很严格的。现在，地可以拍，但给开发商的要求是限购、限盖，这是不科学的。既然可以拍地，为什么不限制地价。地价降，房价才会降，为什么我说开发商的价格降不下来，因为所有成本都在涨，劳动力成本也好、管理成本也好、税收也好，越来越复杂，越来越规范，开发商的成本肯定会越来越高。
