疲软的国内住房销售威胁到部分地产商的资金链，生存危机成为业内关注的焦点。
作为国内首家商业地产上市公司，宝龙集团却通过专注于开发及经营二三线城市综合体项目，以及“持有”和“就地平衡”战略不断加速度扩大商业地产的“盘子”，现金流进入良性循环。
12月3日，青岛李沧首座城市综合体宝龙城市广场正式开业纳客。在出席开业典礼间隙，宝龙集团执行总裁许华芳接受了记者专访。
“商业地产短时间太集中”
记者：继青岛李沧宝龙城市广场开业后，宝龙将在12月底密集开业4家宝龙城市广场，外界的理解是宝龙扩张提速，对此，您怎么看？
许华芳：宝龙地产其实是一个综合体的模式，即把综合体中的住宅、SOHO、商业街很快速地销售掉，达到很快的现金流。简单而言，宝龙有两个策略：第一，宝龙开发房地产的目的是为了“持有”，这跟大多数房地产开发商“开发就是卖”的角度不太一样；第二，必须“就地平衡”，卖的地产部分足够覆盖持有的部分。
我们今年开发的几个项目就是按照年初的计划有序地开业，而且，商业有个特点，就是下半年是消费旺季，过了12月，要再开业就得到明年下半年了。因此，我们今年开业的时间大都在下半年年底。
记者：未来宝龙地产的开发计划和推盘、开业节奏如何？
许华芳：明年，宝龙从开发规模和销售规模来看，都应该比今年有可观的增幅。明年MALL可能有两三个，精品商业街有六七个开业。
精品商业街有卖有持，一部分是持有，但大部分是卖。不过，通常我们的做法是，卖的部分先返租3年，先把它做旺再交到业主手里，或者是代租等形式，尽可能负责任地把物业交到业主手里。
记者：近两年来，中国商业地产发展态势迅猛，作为国内商业地产上市的第一家公司，您觉得中国商业地产走到今天有哪些问题？最让您担忧的是什么？
许华芳：这两年商业地产这么红火，最让我担心的事情有两方面。
一个是某些地方政府太过理想化。比如，有些城市根据市场容量，短期内只能做二三十个购物中心，但他可以在3年内规划70个购物中心，短时间内商业项目推出得太集中，这个我们最怕。
为什么？因为这意味着一个零售商在某个城市短时间内拥有挑选70个开发商的选择权，进而，他会要求开发商给他免费场租、给他补贴、给他最好的位置。这样一来，大量商业项目的上马会把资源分散掉，最后这70个项目里面，可能只有10个做得很好，30个做得一般，30个做得很糟。
我们担心的第二个方面是部分房地产开发商太理想化。举个例子，我们曾经看中过一个项目，但因为我们的设想与地方政府设定的用地条件差距太大，最后我们没去投。出乎我们意料的是，最后这块地的成交价翻了5倍。
我们底价都不愿意拿的项目，有个开发商却涨了5倍，这又是什么概念？从表面上算，该项目的整个商业价值对应成交楼面地价，还是合算的，因为项目商业价值高。但如果考虑到商业地产的特性，商业地产需要很多持有，有很多风险，需要大投入，需要开发商拿回现金流。简单将地价对应商业价值的算法就有问题了。住宅和商业项目是不一样的，住宅的市场形势再差，盖得再差，打个7折，总会有人买的。但商业项目却不是这样的，做得好与不好差别很大，做得不好甚至是没有价值的。
这家开发商没有根据商业项目的特性来算账，他还是将其当作住宅一样来算，买来多少，以多少卖出去能赚钱。用老的、住宅的习惯去做商业。
这种企业尽管不代表大多数企业，但这种理想化的做法非常恐怖，由于一个商业地产项目的资金投入巨大，因此，一个项目的操作失误是可以拖垮一个企业的。
记者：正是因为您说的两个“理想化”，业界有观点认为，中国商业地产业正在产生泡沫，对此，您怎么看？这是否意味着整合的不可避免？
