商业地产市场的奇怪现象：缺乏明显合理性的市场态势也能让人们忍不住当下高额回报诱惑而掏钱“入伙”。一边是商业地产空前放量与价格飙升，另一方面是租金高企迅速摊薄经营户的收入并导致经营不济。
真实现象来得是如此平常，可谓俯首即是，不断照射出真实的市场需求与商业地产量价齐升带来的冲突，被所谓的正常投资心理回报抹平。现象是复杂的，主要矛盾却是极为简单不过的，极少被人关注过的物业租售比，这个反应市场供需行情的最简单数据，才是人们真正在商业地产投资之路上行之深远的基本财富回报保证。
支撑商业物业升值的依据无非是由租金水平体现，偏离正常租售比的市场形态正拷问着商业物业的真正价值。而事实上，一场偏离市场正常规律的博弈游戏在成都商业地产市场上在被不断放大。
供
“整体火爆”转“局部高温”
数据显示，2011年上半年，成都市实现社会消费品零售总额1392.5亿元，同比增长18.4%，高于全国同期增长速度1.6个百分点。这是商业地产迅速发展的基本要素。其次，刮起的商业地产风，在迅速翻新和强化新投资理念。写字楼、酒店、公寓、卖场商铺……各式各样商业、类商业物业强劲登场亮相，为大量社会闲散资金提供了出口。
“买铺需交20-120万元的诚意金！”曾经成都某商业地产开发商丢出的苛刻的“诚意”门槛，没有吓退投资者，这个地处城北商贸区的商业项目一放出排号消息，售楼部门前迅速被开着宝马、奔驰的投资者围得水泄不通，“好多人通宵达旦地排了好几天的队。”有时甚至你有钱也买不到！
最近，从事商业地产中介工作的小刘自称“累得喘不过气”，“忙着为这些牛气哄哄的投资者找铺啊，只要是规划好的商业体，投资者稍加考虑基本都会迅速下单，因为好铺不等人啊！有钱你也买不到。”正因为如此，如雄飞中心、地一大道、西南城、香江家居CBD、奥克斯广场、万达广场……越来越多的优质商业地产项目正在成为开发商大笔持有的宠儿。“春熙路还有商铺可卖？”一家地处中心城区商圈的商业开发商曾打出过这样的广告词。“不是没铺卖，只是开发商不愿意卖，因为这些商铺将是开发商稳定回笼资金的‘提款机’。”行业人士点评，“商铺确实抢手。”
求
租金太高老板不愿自营
地处黄金地段的商业，生意也未必好。
自从黄女士搬到在顺城街某商场做窗帘生意以来，她脸色就一直不太好看，“生意怎么会这么差呢？顺城街地段不差啊！”她怎么也想不明白，明明春熙路、盐市口就在数百米之外的地方，每天几十万的购物者为啥就不来她店上转转，“很郁闷，很纳闷。”
同样，地处春熙路西口某商厦的姚女士日子也不好过，“明明楼下十米开外就是春熙路，为啥自己的商铺就是没有客人，有时一天生意不开张。当初花了一百多万才盘下这个铺面，租期5年，算算年回报率不到2%。
“华阳的商铺，最近租金涨幅堪称恐怖。在我十多年的经商经历中，年增幅也就10%左右，今年硬是突破了50%！”一位美容店老板告诉记者，“自营很难有什么利润可言了，都给房东打工了。”她告诉记者，很多小门店老板都不愿意自营了，转身去帮别人打工，“自降身份成了心照不宣的趋势。”
“近期新开的商业租金水平总体还是偏高，单一产权商厦的招商主要考虑到远期商业收益，初期为了提高人气，会对一些需要的业态进行优惠。但分割销售的商业，由于前几年是委托经营管理，需要向小业主返租金。有一定压力，租金会显得相对偏高！”中原地产工商部总监徐东如是说。
租
租售比恐现“剪刀差”
“银石广场负一层和负二层600多个铺位，租金都超过了千元/平米·月，最高的达到1300元/平米·月。”新港地产执行董事张红兵告诉记者。位置好、商气旺的商业体，按其售价来算，基本让租售比达到合理范围。
但几家欢喜几家愁。很多地段并不占优势的商业地产开发商，也都在打算享受商业物业带来的滚滚红利之时，但这却让投资者下了血本，转嫁给很多租户背负沉重的租金压力，让他们有些“吃不消”。
在城东商业热点区域，某开发商为其临街商铺的销售价格开出8万元/平米的价格，“这样的价格只是与周边项目商铺平起平坐。”而记者看到，区域中介机构挂出的商圈商铺租金也就约为200-300元/平米左右，而区域集中商业街的底商租金则更低，约为100-200元/平米。“经测算，该区域商铺平均租售比超过1：400，较国际上通行上限1：200相差悬殊。”
而在内光华片区某商业中心，记者看到区域临街某商铺，中介机构告诉记者租金在80元/平米左右，而周围二手商铺售价约为5万元/平米。“租售比超过1：500，租金回报率也仅仅在5%左右，想要通过租金来回收成本，不可想象。”
“据我所知，成都很多商业物业的投资年回报率维持在3%甚至更低的水平。就市场而言，租售比已经远远超过了正常情况。我认为，如果一年房租的真实回报率不及4%，则比较加息后在银行存款的无风险收益所获不多。对于想要以“以租养供”长远投资手段的买家，谨慎入市是必要的，而此类做法在现今本地商业地产中的可行性也值得探究。”一位商业地产人士如是说
（ 作者：方志勇）
