编者按/近两年，随着房地产市场宏观调控的持续深入，地产商纷纷转向商业地产投资，体量庞大、动辄5万10万平方米的奥特莱斯，也开始进入投资高峰期。据不完全统计，全国目前已有200多家以“奥特莱斯”命名的商场，但是，由于国内奢侈品折扣店的品牌种类有限，并非每家都生意火爆，很多奥特莱斯都处于惨淡经营的状态。
“目前在国内已经开业，可以称为奥特莱斯的综合体只有15家左右，北京有3家建成，5家在建。”戴德梁行中国区董事张家鹏直言，一个城市所能容纳的奥特莱斯数量非常有限，即使在北京这样大规模的中心城市，已有的3家奥特莱斯已经形成了激烈的竞争。
因此，能否顺利吸引足够丰富的高品质店铺入驻，成为所有奥特莱斯经营者都要经受的考验。
作为北京已经开业的3家奥特莱斯之一，在诞生之前，斯普瑞斯（Surprise OuTLets ）就面临着严峻的竞争局面。
在距离斯普瑞斯12公里处，已经有了老牌高端百货赛特开出的奥特莱斯，而赛特奥特莱斯的品牌量十分庞大，约有100多种。与此同时，这个斯普瑞斯的新兵还面临着同样标杆性的燕莎商场所开出的燕莎奥特莱斯的压制。
“燕莎奥特莱斯三期，也是由同一家顾问公司进行招商的。”作为斯普瑞斯的招商和商业顾问公司，DTZ戴德梁行中国区董事张家鹏告诉《中国经营报》记者。
从先天条件上看，斯普瑞斯在诞生之初，并不具有竞争优势：面积偏小、硬件有缺憾，投资商并非零售企业出身。在种种不利因素下，斯普瑞斯对自身进行了清晰准确的认识，确定了“时尚+家庭”的定位，从而为品牌的丰富度创造了更多空间，最终还创新性地引入了适合买手制百货连卡佛、Joyce、Cerruti 1881、Kent & Curwen、GievES & Hawkes等高端品牌商，从而在开业之时，完成了较好的品牌配置，在强手如林的奥特莱斯市场中抢到了自己的一席之地。
优劣势分析
劣势
很多时候，认清自己比紧盯竞争对手更为重要。
斯普瑞斯首先认识到了自身的不利因素，其最大的挑战是：一期规模偏小，只有3.5万平方米，通常奥特莱斯的规模都在5万~10万平方米左右。因此，斯普瑞斯对品牌的容纳度和吸引力很容易受到怀疑。
斯普瑞斯的主要投资方为北京金盏乡政府、北京服装协会和北京雪莲集团等。这些企业并未传统的零售商出身，能否对奥特莱斯的运营有深入、准确的把握，更是一个悬念。
在硬件条件上，斯普瑞斯也有很多先天的缺憾，比如在冬季北方室外的空间较冷，而斯普瑞斯的部分店铺间没有廊桥，给顾客的穿行带来一定不便。
作为一个新兴的业态，斯普瑞斯同样面临着顾客对奥特莱斯品牌认知的压力。“目前国内的奥特莱斯大多是奢侈品服装的折扣店，但由于是奢侈品，打完折后仍然不便宜。这需要人们首先能对消费品牌有一个基本认知。”张家鹏表示，由于是高端品牌的折扣店，斯普瑞斯同时也面临着价格昂贵的问题，戴德梁行解决这一问题的办法是，尽量剔除中间代理商，直接与品牌谈，引入品牌直营店。
优势
在认清劣势之后，戴德梁行也发现，斯普瑞斯可以借用的有利因素。
虽然投资方以前没有经营百货商城的经验和背景，但是，戴德梁行在加强与投资方的沟通和解说后，获得了投资方全力的支持和信任。
在对项目进行全方位分析后，戴德梁行发现从位置上看，斯普瑞斯完全符合国外奥特莱斯的选址特点：靠近机场，在北京T3航站楼旁，能同时吸引偏高端游客。同时，由于紧邻高速路，其交通的便利性也比较明显。
实际上，由于紧邻国门，斯普瑞斯可以通过在路边树立展示牌来吸引购物人群，展示店铺和一些品牌LOGO。一方面机场路牌的广告人群是相对高端的，同时路牌一年的广告费用也会在200万元以上。“这相当于节省了很大一笔广告费用，从区位和宣传效果上，对品牌商具有一定的吸引力。”张家鹏表示。
在做任何一件事之前，认清自己是非常重要的。当认清自身的优劣势之后，才能有针对性进行弥补，扬长避短。
