今年6月底，位于海淀上清板块的华润五彩城一期开门纳客，短短数月，就迅速成为区域内最重要的休闲娱乐和时尚购物中心。2012年底，五彩城二期将盛大揭幕，华润置地第二条产品线五彩城Livingmall系列的首个项目将正式完整亮相。究竟哪些因素推动了华润的创新尝试？华润五彩城与大家熟知的万象城又有哪些不同？带着诸多的疑问，记者近日专访了华润置地北京大区商业地产管理部副总经理曾灿霞。
华润五彩城开业仅仅几个月即受到消费者广泛好评，而明年即将开业的五彩城二期更是受到消费者和业内人士的瞩目和期待。
“这从一定程度上说明客户已经逐渐认可了五彩城的经营模式，而业内人士也充分认同我们对未来的商业地产发展趋向的判断。”曾灿霞分析，商业地产运营与住宅开发有本质区别，只有准确地理解区域、精准地锁定目标客群、细腻地进行业态和品牌组合，在满足消费者基础需求同时体现项目特色，再加上后期持续专业的运营，才有可能取得成功。华润五彩城被认可，正是得益于华润置地对五彩城产品系的准确市场定位和独特的运营理念。
差别定位 抢占先机
随着商业地产升温，万达广场、华润万象城、奥特莱斯、大悦城……各种商业地产开发模式如今正在全国遍地开花。事实上，早在国内众多住宅企业进军商业地产多年以前，华润早已抢先起步，将商业地产作为企业的重要战略发展方向，旗下打造的遍布各地的著名商业地产品牌华润万象城更是享誉全国。
曾灿霞介绍，作为华润置地商业地产的高端旗舰产品，华润万象城一般选址一线城市或省会城市的核心区域。作为都市综合体业态的核心部分，购物中心的定位是全客层的一站式国际化购物平台，体量大、档次高、业态全，辐射范围广。与之相比，作为另外一条商业产品线，五彩城Livingmall则是立足一线城市的区域中心或二三线城市的核心地段，以区域内的家庭消费群体为目标，同时满足区域商务人群和流动人群的消费需求。家庭和生活是这条产品线最重要的主题。
北京华润五彩城是这条产品线的第一个落地项目，华润置地将通过引入区域内最大的生活卖场、最大的五星级影院、最大的专业真冰冰场、最全的餐饮品牌、最大的儿童娱乐城、最时尚的零售卖场，打造成区域内规模最大、业态最全、最时尚、最具吸引力的家庭娱乐购物中心。
考虑到家庭消费中超市卖场、儿童体验消费等业态的绝对销售半径，在业态与功能组合上，五彩城倾向于以最便利的方式，一应俱全地满足全家人生活的全方位需求。与万象城相比，五彩城坚持高品质属性的同时，在消费价格与体验式购物方面则给人更多亲切感。
自持经营 效益至上
经营方面，与目前市场上的主流商业地产注重扩张、强调快速复制相比，华润五彩城更关注运营本身，注重运营效果。曾灿霞强调，与资产升值相比，我们更关注的是租金长期回报率问题。“如果说大家都在做商业地产，有的公司可能更强调地产的运作，那么我们对商业本身的关注会更多一些。”
业内指出，有些企业本身对于经营商业地产并没有太大的兴趣，只是在国家政策打压住宅市场的大背景下，不得不避险。华润的不同在于，“公司对团队的考核强调商场的营业额增长和租金增长，与租户的合作选择保底租金与扣率租金取高的模式，这些导向将我们的招商和运营团队的工作与每一个租户的业绩表现牢牢地捆绑在一起。这也是为什么很多的商户要坚定地选择与华润合作的原因”。曾灿霞强调：“比租金收益更重要的事情是能否让商户在你的项目上挣到钱。”
因顾忌商业自持的高成本与资金回报周期漫长，当前市场上商业项目多为租售并举，全盘散售的项目更比比皆是，而五彩城在规划拿地之初就充分考虑到未来经营前景，而不是单纯考虑项目未来的增值。华润置地凭借其独创的“住宅开发+持有物业+增值服务”的全新运营模式，利用住宅销售支持商业开发，再利用商业利好带动后期区域和住宅升值，同时持有物业的租金回报又增强了抗风险能力。
北京品质 将成模板
业内评价，当前城市核心区大型商业中心扎堆竞争现象普遍，区域商业项目生存的空间相反可能更大。同时，在以北京为代表的大型核心城市多中心发展战略主导下，区域商业的需求更是与日俱增。在这样的大环境下，华润置地适时地打造五彩城这条城市区域商业中心的商业地产产品线，不仅丰富了华润旗下商业地产产品线，同时它未来也将与万象城一道，实现华润置地商业地产两翼齐飞的战略构想。
曾灿霞表示，作为五彩城产品线中首个落地的项目，北京华润五彩城的打造堪称高规格、精雕琢。无论是在华润置地的体系内部，还是消费者和商业同行间，五彩城都被寄予了厚望。据了解，在规划北京五彩城之始，华润置地就以建成样本为重要目标，已经着手建立全国五彩城的标准与规范。据悉，北京之外，天津、河北、山东、安徽等地的五彩城项目已经进入规划酝酿阶段。未来，华润五彩城将在全国范围内广泛铺开。
