谁能突围？佛山步行街生态图谱

目前的佛山，如雨后春笋般出现的步行街是商界“暗战”的前奏。旧的商圈正在谋求突破，新的商圈却已来势汹汹，生存状况各异的佛山步行街既被人诟病，也给人希翼。以本土消费为主的佛山商界正在迎来一个新时代，无论是辉煌还是落寞，坚持还是离开，混战的结局必然将激活本来相对沉寂的商界旧局面。 　　飞鸿天地： 　　内街蜕变痛并兴奋着 　　火爆开业，然后陷入低迷，“飞鸿天地”重复着很多商家的故事。作为佛山首条由内街转变而成的步行街，“飞鸿天地”的成败让佛山的很多内街“牵肠挂肚”。 　　开业时红红火火，但现在却让人感觉有些寂寥。记者看到，“飞鸿天地”许多商铺到中午12时才开门营业；炖善房、杰纳多等几家店招牌还在，但人去楼空，整条街内店铺三三两两地开着。据记者的统计，目前仅有的28个店铺中，开门营业只有16家，其中多为饮食和工艺饰品档口。 　　“到下午3点多才卖了20多块钱，但月租要上万元，加上人工费电费一个月的开销近两万元，你说我们如何支撑？”阳光女孩精品店老板一见记者就倒苦水。 　　“飞鸿天地”之所以陷入低迷，与其定位不当、包装不够有关，一知情说，路短且“断头”也是“飞鸿天地”的致命硬伤。 　　迷惘中的曙光 　　失望是目前在“飞鸿天地”弥漫的一种普遍情绪，但招商处依然选择了留守。“我们会按既定的目标继续招商，做旺‘飞鸿天地’。”招商处的一位负责人表示。 　　其实，开发商拯救“飞鸿天地”的努力从来没有消减过。近段时间“飞鸿天地”配上了佛山数一数二的音响设备，吸引路人。另外，步行街还推出了租金低的流动摊档以聚人气。而一直高企的租金也有可能出现松动，招商处有关负责人透露，固定店铺的租金将适度下调。 　　据招商处介绍，步行街后几期工程已有规划，第二期工程的开发也提上议程。按照规划，“飞鸿天地”将贯通整个祖庙片区。“前景非常诱人，关键是能否落实了。” 　　祖庙商圈的新兴奋点 　　其实，牵挂“飞鸿天地”的并非只是店铺主人，整个祖庙商圈的业内人士都高度关注其存亡。在业内人士看来，“飞鸿天地”能否复苏将决定目前已陷入疲态的祖庙商圈能否找到新的兴奋点。 　　祖庙商圈已进入了一个发展瓶颈，能否取得突破除了商家们各自的努力外，拓展新的空间成为了一种必须。像“飞鸿天地”这样的内街正是祖庙商圈的新空间所在。“‘飞鸿天地’原来是新广场后面的一条内街，其实像这样的内街祖庙附近还有很多，如果‘飞鸿天地’能做成独特的内街商业，那么很多地方都可以借鉴，祖庙商圈将会出现一种全新的局面。”一位祖庙商圈的业内人士分析。 　　香榭丽大道： 　　旺街拓展未来春光艳 　　住在南海大沥振兴路附近的街坊习惯了穿过内街到城南市场买菜。其中一条内街经改头换面，已成为了“巴黎春天”大沥商业步行街内的香榭丽大道。如今，步行街除了是休闲购物的场所，也依然是街坊到城南市场的必经之路。 　　扮演市政配套角色 　　巴黎春天位于南海大沥城南二路，长约220米，主体建筑共有4层，分南北两栋，中间建有一条宽约20米的步行通道。据说，当初将巴黎春天设计成商业步行街，是因为大沥处于广州与佛山市中心城区之间，周边的商业广场已经很多，再建一个类似MALL的大型商业项目必须要错位经营才能做出特色。 　　步行街不仅是一个商业单位，还承担一部分市政配套的角色。巴黎春天的董事长助理邓志辉介绍，巴黎春天承担了更多社会职责，包括休闲、消费、文化活动等。 　　一个全方位的商业平台 　　去年试业前，商业步行街曾经尝试吸引国美、苏宁进驻，可惜当时人流量不足，没有达成合作。去年年底，国美再次测评人流量，发现比试业时翻了一番，便签订了合作协议。今年5月试业1周年之际，人流量已经是1年前的3倍。 　　商业步行街经营理念是为消费者提供一个全方位的商业平台，可以运行各类商业模式，如百货公司、专卖店、超市、餐饮、小型运动场所等。据邓志辉介绍，商业步行街内的周大福珠宝、蕉叶咖喱屋和新一佳经营尤其兴旺。它表明，大沥的消费力很强。 　　将消费者留在大沥 　　以前，大沥没有一个成规模的购物场所，许多居民到外地去购物。特别是有车一族，多会去广州或盐步、禅城等地购物。巴黎春天商业步行街建成后，外出消费的观念有了较大的变化。 　　目前，商业步行街已经形成比较稳定的消费群体，周边的居民、职工、学生、流动人口都是主要消费者。学生是步行街的主要消费群体之一，为了吸引附近的学生，步行街开通了4条免费巴士，专门接送狮山的学生，学生们的日常生活用品几乎都是从这里购买的。 　　南海并镇调整后，大沥、黄岐、盐步三大经济实力镇(街)合为一体，使大沥的消费范围进一步扩大，未来的发展还是很令人期待的。而且，根据最新的大沥规划，商业步行街处于大沥城南规划商住区的核心地带。 　　天佑城与华盖路： 　　新老对阵各有各精彩 　　在顺德人心目中，华盖路步行街与广州上下九、北京路一样重要，曾被冠以“世界龙人榜知名中国步行街区”。这条步行街，在顺德花样翻新的商业服务业态面前，将会面临怎样的挑战和命运？ 　　各种步行街纷纷开张 　　3天前，顺德容桂的天佑城举办盛大招商发布会，称将携手众品牌启动顺德有史以来最大的“商业航母”，开通佛山首条350米长的全天候中央空调天幕步行街，而且同华盖路一样也是欧陆式的。在这个4层高、总面积达9万平方米的“步行街”中，有世界500强企业投资的乐购·Hymall华南地区首家旗舰店、佛山最大的室内真冰溜冰场等。 　　至此，顺德已有多家类似步行街的大型购物中心：今年3月，吉之岛宣称在顺德建该公司亚洲最大的购物中心，建筑面积达80000平方米，将集高端品牌旗舰店、大型超市、大型购物广场于一体，仅装修费用就称达2亿元人民币。 　　同时，确切消息说世界头号零售企业沃尔玛也将进入顺德，做大新德业开发的“名店坊”这个“准步行街”，另外泰国正大集团属下零售企业易初莲花也要到顺德，具体将采取什么样的业态尚不明确。 　　吉之岛宣布将于10月开张，天佑城则宣称年底开业。这对有着七八十年历史的华盖路步行街，无疑将构成强大的压力。 　　新旧相争互损？共荣？ 　　华盖路步行街历来是大良最主要的商业区，当年，顺德丝绸、龙江柳叶、玉阶绸缎、大良梳篦以及大良蹦砂、双皮奶等集于一街。它宽约二三十米，长约千米，仍是顺德目前最长的步行商业购物区，由于背靠郁郁葱葱的华盖山，它也是顺德独有的纯天然露天购物场所。 　　老街没有高大的建筑，清一色的都是三至四层的欧陆式小楼，底层是商铺，上面则是人家，有特色的是底层商铺外的风雨廊。走在风雨廊中，酷夏盛暑可以抵挡烈日的曝晒，享受一番穿堂风的凉爽，阵雨时时的天时则可以暂避不测风雨，那时的顺德商家也讲究人情味，难怪到现在还时有怀旧的人们频频光顾。街头的绿树也是当年所栽，郁郁葱葱地散发着沁人的清香。入夜，街头华灯齐放，霓虹灯勾画出临街建筑的轮廓，映照着步行街上川流不息的人流，缭绕的音乐声中，自有一番繁华景象！ 　　在历史与现代、传统与新锐之间，新的与旧的，凭借各自的优势、特色，乐观的预计是它们会共荣共生——华盖路步行街也许会有些变化，但顺德人却不用担心，华盖路依然是我们生活中的一部分。 　　仿古街： 　　筑巢引凤凤飞山鸡来 　　张先生两年前在松风路仿古一条街开了一间古玩店，梦想办成“出入有鸿儒，往来无白丁”的文人雅士集散地。小店装修得古朴典雅，一幅幅“名家”字画，一件件“珍奇”古玩。可是红颜薄命，张先生的古玩店没过半年就因为严重亏损而夭折。 　　被廉价餐饮业取代 　　从升平物业管理处保存的名单中记者找到，仿古街商铺中经营饮食的有30家，而经营字画、手工艺品的仅剩下7间。 　　春辉阁是为数不多仍在经营字画装裱生意的店铺。“我们是因为熟客多才维持下来的，以前我们在人民路已经做了15年的字画生意了。”春辉阁创办人李先生说，前两年仿古街还有许多家做字画生意的店铺，但由于没有与之适应的商业、文化环境而被迫夭折，现在还能维持下去的字画店只剩下三家。 　　在许多字画店纷纷关门之时，餐饮店却在仿古街繁荣起来。糖苑在仿古街开店已经有一年多了，“因为附近有夜市，人流量还算不错，生意总算做了下去，现在的仿古街已经变成名副其实的饮食街了。”负责人良先生说。 　　平民化消费成代表 　　“文人雅士不来，消费群体只能转向平民百姓了，正是筑巢引凤不成，只能引只山鸡回来。”某知情人士戏谑地说到。 　　虽把平民消费者戏称为“山鸡”有些过分，但是现在的主流消费者的确与当初的定位有很大的改变。知情者把原因归结为两点：规划不到位和配套设施的缺乏。“仿古街左右是四车道，两旁的店铺整天都熏在汽车的废气中，怎么雅得起来？再加上仿古建筑也是东一座西一座，完全构不成一个整体。” 　　一位专家分析，夜市的开设，也加速了仿古街的变性。“夜市本身就是平民化消费的代表，在这种定位高雅文化的商业街附近开夜市显然是不恰当。既然仿古街高雅人士来得少，平民百姓来得多，结果自然是字画店被淘汰，饮食店铺取而代之。” 　　仿古街何去何从 　　骏晖琴行老板彭曦晖非常希望仿古街能按照原来定位，继续搞出文化特色。“就算做饮食，我也希望他们能做出一点文化的特色，至少还能与仿古拉上点关系吧。”彭曦晖告诉记者，虽说现在他尚能维持，但缺少了文化特色的商业氛围，对他们来说始终难有大的发展。他希望仿古街能建成步行街，并重新规划，完善配套并推出优惠措施，吸引愿意经营文化产业的商家过来经营。 　　记者了解到，和彭曦晖有相似意见的商家不在少数。他们在这条仿古街上有自己的事业，希望明天会更好，但是这条“仿得不古”的街究竟何去何从？现在仍是一个未知数。 　　金山街： 　　老城清冷伤口再撒盐 　　早在2003年5月25日正式发售时，东方广场金山街商铺一度成为众人争抢的“香饽饽”，创造了两小时销售155间、总成交金额4000万元的佳绩。时过境迁，自2004年9月23日开业以来，不到一年的时间，该步行街不少店铺已关门歇业。近日，更是发生了40多位“留守”业主集体停业求“减负”的事件。 　　步行街沦为步行走廊 　　尽管事先知道金山街经营状况不佳，但亲眼目睹整条街的冷清程度，仍然让记者感到意外。已是上午11时，街内多数店铺依然了无人影，一些店主干脆躺在椅子上打盹，更有不少店主懒得开业。二楼的多家店铺已经搬空，“转让”、“出租”、“暂停营业”的字样频频映入眼帘。 　　作为东方广场主入口，金山街衔接着明珠城和银州城两大组团，与中央广场、东方大街形成两点一线的中轴线，理论上应当成为东方广场的财富腹地。然而现实却是，金山街成为了看客，“坐看”明珠城和银州城两大组团风光无限。“这里‘风水’不好，难聚人气。”店主们时常会在私底下议论。在许多店主看来，金山街设施上存在“硬伤”，是造成目前困顿的重要原因。 　　据一些店主介绍，金山街左联好又多，右接吉之岛，本应客流无限。金山街也采取通透式连廊设计，希望使得每间商铺都成为纯街铺，但街内缺乏有效的客流引导设施。而街内店铺又尚未形成气候，不能有效吸引住顾客，在好又多和吉之岛之间过往的客流虽多，但都只把金山街当作一条有顶棚的走廊，顾客过而不入。“聚不住啊！人气、财气都这样流走了。”客不入门的现象令店主很是心痛。 　　商家几欲“卷铺”走人 　　由于缺乏有效客流，商家们惨淡经营着。“遇上周末、节假日，生意会稍微好些，现在每周就指望周五晚到周日这段时间了。”短暂的起色已经让一些店主欣喜不已。亏不亏本，亏多少，关键还是要看周末的经营，他们总结出这样的经验。于是，一些店主干脆平日不开门，或是要拖到下午才营业。 　　但偏高的租金和管理费却在商家的伤口上撒了把盐。 　　据了解，在金山街租一个建筑面积为30平方米的商铺，每月管理费和铺面租金每平方米共65元，再加上其它费用，一个月下来要交3800元。而实际上，一些店铺几个月销售额都达不到4000元。入不敷出，不少店主只好选择“逃离”。 　　为了说明情况，一家鞋店的店主向记者出示了物业管理处催交费用的单据：5个月来，该店主拖欠的管理费、水电费等已有1000多元。“要欠到5000多元的话，就是我几个月的营业额了，还不如走了划算。”店主表示，管理费太高，大家都不愿意交，都是能拖就拖，而这样下去对双方都不会有好处。一些店主也曾私下表示，欠费累计到一定程度，就会考虑“卷铺”走人。 　　当然，店主们更希望能够继续经营下去。几个月来，店主们一直向物业管理建议，要求降低租金和管理费，多吸引一些商家进驻，将金山街及整个东方广场的人气带旺，部分店主甚至采取了“停业”抗议的极端行为，但一直未有下文。 　　老城商铺早存忧患 　　其实，早在金山街正式销售的时候，就有人提出疑虑，随着佛山市中心逐渐南移，城南逐步发展成为CBD的最佳场所，处在老城区的金山街乃至东方广场发展商铺是否“不合时宜”，其中风险又有多大？ 　　当时房产界人士认为，投资就肯定会有风险，金山街乃至东方广场能发展成什么样子，关键要看商业管理是否到位，能否真正得到好又多、吉之岛等国际商业巨头的青睐。 　　而现在看来，好又多、吉之岛对东方广场青睐有加，甚至成为东方广场两块“金字招牌”，为其带来了巨大的客流量，也证明了老城发展商铺“不合时宜”的说法未必准确。对于好又多、吉之岛之间的金山街来说，客流为何不能成为消费者？是管理上的问题，还是其他原因？但真正原因恐怕还要从自身角度去挖掘。 　　面对出现的问题，招商中心也在积极谋求出路。记者从东方广场招商中心了解到，为带旺整条街的人气，招商中心的招商措施已有变化。据了解，招商中心会集中将金山街一层剩余的店铺推出，而后是二层，以免出现街面店铺零散断开的局面，形成一定的店面规模。过后，金山街附近的娱乐场所也将正式营业。　　（来源:南方日报）