核心提要
品牌复制不等于业态和商家复制
城市综合体的成功，在于当地化
城市综合体，资源比模式更重要
赢利方式从租金走向多元化经营
短短4年之间，成都综合体从万达锦华城的开业进入，到如今已经拥有超过100个（含规划中）城市综合体，并细分出以住宅为主的生活综合体，譬如万达锦华城，中粮大悦城 ；以商业商务为主的城市综合体，譬如华润万象城、协信中心；以城市配套为主的新兴城市综合体，譬如世豪广场、龙湖时代天街、复地复城国际……发展商选择自持城市综合体中的优质物业,已成为趋势。
此外，目前在城市综合体上已经形成规模和品牌项目的发展商，万达、华润、中粮、龙湖、绿地、协信等都开始拥有自己的商业业态品牌。譬如，万达旗下的万千百货、万达院线；华润旗下的ole超市、生活广场“欢乐颂”、协信旗下的星光系列（星光68，星光时代广场，星光天地），绿地旗下的四海、八方与人和（注：“四海”为地标性商业项目，如绿地在全国多个城市打造的超高层城市综合体；“八方”为枢纽型综合体项目，如绿地缤纷城；“人和”主要是指一些社区商业。）成都商报记者注意到，这些商业品牌不仅是他们开发城市综合体的持有资源，而且还作为独立的商业品牌对外输出。
复制 成功在于因地制宜
“如果是住宅的话，完整的复制更容易成功。但是，城市综合体的成功并不能完全依赖复制，还得有创新。”华润置地商业事务部相关负责人表示，万象城在每个地方还是会不一样，譬如成都万象城规划总建筑面积约32万平方米，其中购物中心占24.4万平方米，预计2012年建成。记者了解到，万象城在业态组合中，融入了时尚、餐饮、娱乐、生活、教育、运动、服务等元素，较之于杭州万象城、南宁万象城、深圳万象城，其购物中心达到了空前的高比例。“我们会根据每个万象城所在城市的需求，来调整各个业态之间的比例以及商家的品牌。譬如，成都万象城在商家的引入上，就比深圳万象城稍微降了一级，毕竟消费水平不一样。”华润置地万象城李波表示。
在重庆，位于观音桥商业步行街的15万平方米的协信中心，包含了全家居铂金酒店套房、锦江大酒店、国际精品时尚购物广场，6A铂金生态写字楼等，而23万平方米的成都协信中心，是以五星级酒店为核心的城市商务综合体，配以甲级写字楼，时尚商业街和精工住宅。“协信中心是协信地产的殿堂级城市综合体商业品牌，目前已在全国多个城市落地，成都是第5座。”成都协信置业总经理魏开忠透露。
“我们希望，每一座来福士，都能在城市留下印记。”来福士的开发商凯德置地西南区总经理韩德明介绍，来福士会根据地块大小、当地的经济发展状况，需求，来配置商场、写字楼和服务公寓的比例。从进入中国的第三座来福士———成都来福士起，来福士的业态更加丰富，增加了酒店和珍藏单位部分。而从建筑形态本身来说，成都来福士把本土文化特色融入其建筑设计理念中，融入了“三峡”的概念，并以宽窄巷子为理念设计公共绿化部分。
而中粮的相关工作人员也称，已建成的大悦城有5座，成都大悦城位于新双楠片区，总建面约33.6万平方米，预计2013年开业。具体到各个城市，大悦城的品牌性格会与当地城市个性相融合。比如成都大悦城会根据成都人爱“耍”的个性，加入酒吧街业态。
对此，商业地产研究人士邱晓明认为，“城市综合体的成功，在于当地化。也就是说，虽然品牌是一样，但其商业业态组合，主力店和次主力店，商家品牌还是有区别的，主要还是看当地的市场情况。”
节奏 不是无休止的扩张
事实上，就是在这种全国性复制商业综合体的大浪潮中，依然有开发商，保持着有节制的热情和理性。
“看好市场，但谨慎发展。”凯德置地的韩德明强调，肯定不会在每个大型城市都建设来福士，未来来福士在中国的扩张计划是，做到10家来福士广场，目前已有7家，其余的3家仍然在选址中，主要的核心发展区域是：华中、华北、华南和西南地区。值得一提的是，建来福士需要达到一定的指标，比如这个城市的人口数，人均可支配收入，零售业消费情况，世界500强企业的进驻情况等等，都需要达到凯德预期的评估。在天津，凯德收购东方海外所获得的项目，尽管位于天津小白楼CBD核心区，业界曾预期会建成天津的来福士，但最终将其定位为凯德·天津国贸，尽管它也是大型综合体。
选择这种模式的还有万象城。据李波表示，“万象城对城市的要求很高。定位于城市中高端消费人群，选择的要么是国际一线，要么是国内一线的商家。
