房地产市场的调控似乎不能抑制商业地产的热度，全国各地购物中心、城市综合体或曰商业(生活)中心的建造你追我赶、遍地开花。有国际地产调查机构直言中国购物中心存“大跃进”隐忧，业内专家也指出各地城市综合体已经或将接近饱和是不争的事实。从国际趋势看，社区型购物中心已成新方向，因消费者逐渐厌倦了超大体量商业综合体内疲惫不堪的购物体验。但反方认为，在各区域发展不平衡的今天，中国购物中心仍有巨大发展空间。两种观点针锋相对、言之凿凿，难辨是非。
进入12月，有关购物中心的消息让人眼球直跳。
据《东方早报》报道，总建筑面积达48万平方米、“全球位于中心城区的最大购物中心”即将在上海诞生。一座形似巨型豪华邮轮的全业态商业综合体(shoppingmal)——上海月星环球商业中心宣布于明年8月正式开业，它将被精心打造成拥有“商业、旅游、文化”3大中心功能的“白金环球港”。
在北京，继世纪金源购物中心之后，总面积近30万平方米的北京第二大综合商业体卓展购物中心(原名华熙长安MALL)今年年底将开业。
在购物中心热潮中，万达集团始终是活跃的角色。有媒体这么高度评价：万达广场是中国商业地产知名品牌，截至2011年开业的万达广场达49个，是全国数量最多、规模最大、最具影响力的商业中心及生活中心。万达集团正在着手研究并计划开发第4代产品。其规模非常庞大，被赋予了更多的文化、旅游、观光内涵，为甩掉模仿者其运作方式具有更大的“不可复制性”。
但最近《福布斯》中文杂志揭秘万达的软肋，称其资金链暴露出很大问题，资产负债率太高，续航能力存疑。因自有资金仅为20%至30%，其余为银行融资。
与此同时，外资也跃跃欲试参与中国购物中心建造热潮。
12月5日，东南亚最大的房地产商嘉德置地称，该集团计划将其在中国内地的购物中心数目翻倍。嘉德置地目前在内地拥有56个购物中心，目标增至100个，但没有透露该扩张计划的时间表。
亚洲最大的商业企业——日本永旺集团宣布将在中国复制一个日本永旺。据《日本经济新闻》最近报道，日本永旺大举进入中国市场，将以中国为中心开拓亚洲市场，永旺在亚洲市场的业务量和收益规模将与日本国内相当。永旺计划从2014年开始每年在华新开购物中心数量达到20家左右，到2020年在华购物中心总数达到200家，总投资额将达到3000亿日元。
但国际地产机构的一份报告却给中国购物中心的“大跃进”大泼冷水。总部设在伦敦的国际知名商业地产代理机构莱坊，11月30日发布的一份题为《聚焦中国零售商业2011》的报告直言中国的购物中心建设存在贪大求多、难以消化的风险。报告称，“中国部分区域的零售物业(包括购物中心)已初露过度建设迹象。而物业方可能通过招揽普通商户来填补空缺，将对其他商户造成毁灭性打击。”
莱坊报告认为，中国购物中心存在相互攀比的现象。比如，中国二线城市每个购物中心的平均面积约为80000平方米，比一线城市近68000平方米的平均体量高出18%以上。重庆和哈尔滨的购物中心平均面积更是分别达到了99724平方米和95540平方米。而香港只有6个购物中心面积超过10万平方米，而且大部分都是分期开发的。
报告称，成都、天津和重庆等二线城市与一线城市相比，由于商场平均面积较大，而寻求商铺的零售品牌相对较少，因此闲置水平普遍要高一些。当地的一些零售物业开发商，对如何保持最优的购物中心业态组合缺乏经验，因此利用率也未能实现最大化。
另外，中国部分大城市的零售物业租赁市场或许也不如外界想象般火爆。以上海为例，去年南京路的商铺最高五六十元/平方米/天，今年涨到了七八十元/平方米/天。嘉里中心和很多国际大牌百货都谈不拢，包括美国第五大道，因为百货的出价和业主的期望值差距太大。
报告认为，中国的商业地产需要“养”，像嘉里或恒隆，理论上需要6年才能实现盈利。
报告分析众多开发商全力进军商业地产市场的原因：百货在商业综合体项目里面可以避很多税。另一个原因是土地增值预期。
