“中国第一MALL”的竞赛在中国走向高潮

2002年以来，争做“中国第一MALL”的竞赛逐渐在中国走向高潮。从2002年4月底到现在，全国范围内已有10多个MALL项目“集体亮相”。 　　先是在2002年5月份，广东传来消息，东莞将斥资30亿元打造“中国第一MALL”——占地60万平方米，总商业面积50多万平方米，相当于5个天河城广场(目前广东省营业面积最大的购物中心)。随后，在7月份，建筑面积达25万平方米的大连商业城破土动工。 　　在此之前，北京已于2001年11月在亦庄经济开发区奠基建设当时的“中国第一MALL”，12月，中关村紧接着又传出建设“大MALL”的消息。　　与此同时，国外商界巨子也纷纷看好MALL，这块中国零售业市场上难得的商业大蛋糕，并大举“入侵”，形成外资在华打造MALL的热潮。2002年9月18日，上海正大广场正式开业并投入使用。正大广场位于上海被视为“中国华尔街”的浦东陆家嘴金融贸易区内，投资4亿美元，建筑面积24万平方米，周围辐射半径5公里的区域内集结了300万商住人口，是泰国正大集团在中国投资最大、堪称“旗舰”的地产商业项目。而香港新鸿基集团在正大广场旁建设的45万平方米的国际金融中心项目中，也包括了一个20万平方米的MALL。 而菲律宾港虹集团打造的上海第一大MALL--RAINBOW MALL虹桥购物乐园的规模更达50万平方米，其1期33万平方米的摩尔项目将于今年年底开业。乐客多更同时在上海开始建设3个连锁摩尔。　　在北京，西单商场和法国欧尚集团合作的MALL项目也正在启动；在广州，英资太古集团与广州日报报业集团签约，双方合资40亿元建设太古—广州报业文化广场，而与之同在一个规划区域，规划面积达29万平方米的天河正佳商业广场也因正大集团的重新注资而复工。在武汉，香港新世界集团不久前开始建设武汉新世界中心，新世界称其将成为武汉名副其实的“销品茂(SHOPPING MALL)”。此外，全世界最大的MALL开发集团——加拿大555集团正准备在中国投建三个大型MALL购物中心，温州是其中首选地之一，而另一个MALL也已选定青岛。其中，在青岛兴建的MALL占地1000亩，总投资8至14亿美元，规模比上海正大广场大4倍，日前被列为青岛市迎奥二号工程。 　　各地政府也意识到了建设MALL的意义，纷纷开始规划并招商引资以推动本地区购物中心的发展。除了海外专业的MALL开发商，如加拿大555集团、菲律宾SM集团、泰国正大集团、印尼三林集团等纷纷在华投资MALL外，还有许多外资传统零售集团，如马来西亚百盛、香港新世界百货、法国欧尚、台湾好又多等，也加入了投资MALL的行列。此外，在这股MALL建造热潮中，还有一些原来并不知名的商贸及投资公司的身影，他们在国内各大房地产公司、商业集团的配合下正在“大干快上”。 　　动辄数十亿的资金投入，终于将MALL这个目前世界上最尖端的商业形态拉出水面。 　　　　巨资博弈如走钢丝 　　MALL的兴建是一场豪华的金钱盛宴，动辄十几亿甚至几十亿的投资需要一系列复杂的资本运作，MALL再一次提供了汇聚资本的“概念”。 　　2001年8月，北京大地集团获准在北京市建第一家MALL。董事长许明知道该项目是个吃钱机器，于是，大地MALL一经获批，他就着手股权转让，“这个项目的总投资估算是18亿元左右，我们打算自己拿出6到7亿人民币，外方拿出1亿美元左右，股份上我们可以让到49%。”据大地集团内部估计，18亿元投资的静态回收期是4.6年，销售额35亿元是盈亏平衡点，内部报酬率为19.45%。大地MALL股权转让未果，开业不久的上海正大广场又传出将易主的消息，让人觉得MALL中潜伏的问题来得是如此之快。尽管传言中的买卖双方对于正大广场易主一事或三缄其口或左右推搪，事实上，易主一事确确实实只是时间问题。正大广场是由泰国正大集团于1997年开始投资兴建，也是其在中国最大的投资项目，当时号称“中国第一Mall”。但正大广场2002年7月试营业时只启动了30%左右的功能。由于开业时间的一再推迟，让不少原本有意进驻的品牌打了退堂鼓。　　种种问题归根结底就是资金问题。正大集团原先预计耗资3亿多美元，其中，集团自筹1亿美元，其余依靠泰国银团2.05亿美元的贷款。随后，亚洲金融风暴骤起，为正大广场提供贷款的银行中三家破产，一家被政府接管，资金供应链彻底断裂。于是，开工一年之后，正大广场不得不面临停工的命运。而正大集团10年来在中国多个领域进行投资，资金压力逐渐加大，因此，不得不出让正大广场股权以保证其资金链条的运转。到1999年8月，通过股权转让方式，正大广场投资商从中国国内银行获得5000万美元贷款，加上正大集团整合中国市场业务调集的2亿美元，被金融风暴吹断的资金供应链好不容易才被接上。 　　和其它的商业形态比，MALL是泛商业、泛旅游、泛地产概念。如此宽泛的领域概念，是数以亿计的钞票铺就的。资金供应链条某一环节稍有差池，MALL多米诺骨牌就会应声而倒。 　　MALL产业漫长的回报期是对投资商战略智慧和资金实力的考验。中国第一代购物中心的先天残疾和扭曲很多缘自于一批实力孱弱、追逐短期利益的房地产商。物业和商业的二元角色冲突从一开始就将这个朝阳产业困在了迷魂阵中，商家们在追求物业投资回笼和保障经营权统一之间小心翼翼地走钢丝，演出了一幕幕惊险剧：广州新中国大厦以首创的返租回报成功收回了统一经营权，但也埋下了日后资金链断裂的风险。最后，返租承诺在苍白的经营业绩面前成了空头支票，美丽的肥皂泡破灭了。而广州时代广场虽实现了出租和整体出让的巧妙结合，但地理位置欠佳导致的人气淡薄和资金重压，使其仍然在长线投资与短期还贷的两难之间苦苦徘徊。　 　　从根本上看，中国的MALL要走出困局，资本实力是关键一环。在国外，购物中心是一个长线投资产业，回报期长达10到20年，所以，大多是由实力强大的零售集团、地产财团和基金等战略投资者在操作，而不像国内这样由一些中小开发商拿着两三年的短期贷款在赚急钱。 　　目前，国内在建或准备发展一到两个MALL的已有北京、上海、东莞、广州、深圳、武汉等城市。但是，最近《华盛顿时报》的一则关于美国MALL走向颓势的报道，不能不让人对国内城市的“造MALL运动”感到担忧。据《华盛顿时报》报道，美国人的购物习惯已经发生巨大变化——郊外的大型MALL的衰落是最新的趋势，代之而起的是城镇中心的大型MALL。 　　中国MALL的建设目前还处在探索阶段，发展缺少规划，出现“一窝蜂”的倾向：有人把它做成了待租的房地产，有人把它当成了百货商店转型的救命稻草。盲目发展导致了经营效果不佳，有的关了门，有的转了型，还有的在勉强维持生存。这不得不使我们静下心来反思：中国目前发展MALL的条件成熟吗？该怎样去发展MALL？ 　　MALL是一种投资大、回报期长的业态。MALL项目的开发，并非一般的投资者所能染指。目前，国内开发的MALL项目，多半是合资的方式，通过对国外财团资金的吸引，有利于将国外成熟的MALL管理一同引进，这对国内MALL的迅速发展无疑提供了一条捷径。 　　MALL前景诱人 　　在不少业内人士看来，“追捧”MALL在某种程度上也是形势所迫。国内大百货商场和大卖场的竞争已进入白热化的状态，兴建MALL购物中心，可以开辟新的消费热点，刺激消费，推动经济发展。中商MALL总经理刘焕来承认：“百货业是在找不着出路的情况下，看中了MALL这个相当积聚人气的全新的经营方式。” 　　随着国内经济的发展，居民收入不断提高，我国居民的消费需求已出现了新的变化和调整：消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的满足，同时更注重整体购买经历的愉悦。百货商场和超市、大卖场都不能满足我国居民一次购足和一站式休闲消费的需求，这种状况促成了对大型摩尔购物中心的需求不断增强，加快了我国MALL的发展。 　　超大面积、超大规模、复合形态的MALL不同于一般意义上的大型消费中心。一般来说，一个MALL的有效商圈达200至300公里，它的形成还将带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的带动作用。在美国，MALL的消费额占全社会消费总额的60%多，这个数字在欧洲是29%，在日本是17%，在台湾地区是9%。而在中国，以省会城市为中心的200公里范围内的人口数以千万计，MALL的发展前景十分诱人。 　　因此，发展大型购物中心的直接原因除了零售业自身需求迫切以外，还可以刺激消费，推动经济发展(商品品种更丰富，居民购物更方便，推动新商品的推出)、市镇发展(在市区商业落后地区建设MALL，可促使城市内不同区域均衡发展。在市中心建MALL，可防止城市空心化。在市郊发展摩尔，可推动郊区卫星城的发展)，促进房地产开发、休闲观光(改善城市面貌，吸引海外游客，改善投资环境)等其它相关产业。 　　但是，MALL是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中和休闲时代来临的综合产物。它在世界商业经济发展进程中已经进入鼎盛时代，而在中国，这一业态可以说只是刚刚露出一线曙光。中国MALL的萌芽出现在上个世纪90年代末期：随着广州天河城、中华广场，大连胜利广场、新玛特，上海友谊南方商城、港汇广场，北京新世界中心、东方广场的陆续建成开业，内地逐渐形成了一批业态复合度较高、规模面积也较大且经营也较成功的真正的MALL。但是这个时期的MALL项目并不规范，很多购物中心的发展商采取了分割商铺出售的经营方式，导致这些购物中心变成了小商品市场。而国际上通行的正规MALL购物中心是只租不售，以实现良好的整体管理和整体营销。 　　不过，在经历了数年的孕育期之后，从2002年开始，随着上海正大广场、厦门SM城市广场、大连和平广场、深圳铜罗湾广场等一批具有国际水准的MALL相继竣工，内地MALL的发展步入了一个新的时期。尽管现在建造MALL还存在这样或那样的问题，但正如众多专家指出的：MALL目前正在掀起我国商业新一轮的业态革命，一个以MALL为主力的商业时代即将来临。 　　北京打造shopping mall的时机是否成熟？专家、学者的措辞非常严谨，在“时机已到”与“时机成熟”两个词汇中度量，北京的消费水平、生产能力、交通形式以及商业形式所综合体现出的实力，能否将北京送入发展mall经济的殿堂？中国部分在建、待建购物中心项目排行榜　　青岛：MALL OF CHINA，100万平方米左右，总投资8至14亿美元，占地1000亩，建筑面积近100万平方米。预计2006年2月全面对外营业。 　　温州：加拿大555集团(Triple Five)投资8到10亿美元，占地3000至5000亩，号称要建世界顶级摩尔购物中心，100万平方米左右。 　　高雄：统一集团摩尔项目—DREAM MALL梦公园，超过80万平方米。　　北京：春天MALL，65万平方米，占地2000亩，建筑面积达65万平方米，总投资要超过10亿美元。 　　东莞：华南摩尔，60万平方米，总投资30亿元，摩尔商业面积近60万平方米。 　　北京：“北京摩尔”(即大地集团的大地MALL)，60万平方米，占地549亩，总规划建筑面积60万平方米，一期建筑面积达31万平方米，预定于2003年国庆节投入运营。 上海：菲律宾港虹集团开发的上海第一大MALL--RAINBOW MALL虹桥购物乐园的规模达50万平方米　　成都：熊猫万国商城，47万平方米。　　　　西安：城市广场摩尔，40万平方米。总投资2.5亿美元，一期工程1.5亿美元，占地530亩。 　　武汉：武汉中商集团—团结商贸城购物中心，40万平方米，占地80亩。 广州：33万平方米的正佳广场